Diante da aus\u00eancia de registro p\u00fablico da promessa de compra e venda de um im\u00f3vel comercial, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) manteve a penhora determinada em cumprimento de senten\u00e7a movido por uma imobili\u00e1ria \u2013 terceira de boa-f\u00e9 que recebeu a propriedade como garantia real.<\/p>\n\n\n\n
Fonte STJ<\/p>\n\n\n\n
De acordo com o processo, a compradora do im\u00f3vel op\u00f4s embargos contra a imobili\u00e1ria alegando que, juntamente com o ex-c\u00f4njuge, adquiriu o im\u00f3vel comercial em 2007. A transa\u00e7\u00e3o foi formalizada por contrato particular de promessa de compra e venda. Contudo, em 2018, ao consultar o registro de im\u00f3veis, ela verificou que havia uma hipoteca na propriedade em favor da imobili\u00e1ria, feita em 2009, pois fora dada em garantia pela antiga propriet\u00e1ria.<\/p>\n\n\n\n
O ju\u00edzo de primeiro grau acolheu os embargos, mas o Tribunal de Justi\u00e7a de Santa Catarina (TJSC) considerou que a hipoteca posterior deveria prevalecer sobre o contrato de promessa de compra e venda n\u00e3o registrado.<\/p>\n\n\n\n
Segundo o relator do recurso na Quarta Turma, ministro Antonio Carlos Ferreira, n\u00e3o se aplica ao caso a S\u00famula 308 do STJ, pois o enunciado se refere aos contratos submetidos ao Sistema Financeiro de Habita\u00e7\u00e3o, em que a hipoteca recai sobre im\u00f3vel residencial.<\/p>\n\n\n\n
O ministro lembrou que ambas as turmas de direito privado do tribunal entendem que, mesmo nos im\u00f3veis comerciais, “a hipoteca outorgada pela construtora ao agente financiador em data posterior \u00e0 celebra\u00e7\u00e3o da promessa de compra e venda n\u00e3o tem efic\u00e1cia em rela\u00e7\u00e3o ao promiss\u00e1rio comprador”.<\/p>\n\n\n\n
Entretanto, ele ressaltou que, nos julgamentos em que foi adotado esse entendimento, n\u00e3o se examinou a falta de registro p\u00fablico da promessa de compra e venda realizada antes da hipoteca, como no presente caso.<\/p>\n\n\n\n
Na sua avalia\u00e7\u00e3o, a aus\u00eancia de registro \u00e9 o ponto central da controv\u00e9rsia, uma vez que, para o STJ, a propriedade do im\u00f3vel s\u00f3 se transfere com esse procedimento.<\/p>\n\n\n\n
“Antes desse registro, existe apenas um direito pessoal ou obrigacional entre as partes que celebraram o neg\u00f3cio jur\u00eddico de promessa de compra e venda. Somente com o registro \u00e9 que se cria um direito opon\u00edvel a terceiros (efeito erga omnes<\/em>) em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 transfer\u00eancia do dom\u00ednio do im\u00f3vel”, disse.<\/p>\n\n\n\n De acordo com Antonio Carlos Ferreira, o direito real do promitente comprador apenas se aperfei\u00e7oa perante terceiros de boa-f\u00e9 com o regular registro do contrato p\u00fablico ou particular no tabelionato de im\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n Para o relator, a boa-f\u00e9 da imobili\u00e1ria \u00e9 fato incontroverso, pois ela n\u00e3o tinha como saber que o im\u00f3vel n\u00e3o pertencia mais \u00e0 devedora. A promessa de compra e venda, explicou, vincula as partes contratantes, mas a falta de registro torna o contrato ineficaz perante terceiros de boa-f\u00e9.<\/p>\n\n\n\n