{"id":5672,"date":"2018-05-14T14:00:40","date_gmt":"2018-05-14T14:00:40","guid":{"rendered":"http:\/\/gerolimich.adv.br\/adv\/?p=5672"},"modified":"2018-05-14T14:00:40","modified_gmt":"2018-05-14T14:00:40","slug":"alugueis-disputas-judiciais-e-a-interpretacao-do-stj","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/gerolimich.adv.br\/adv\/?p=5672","title":{"rendered":"Alugu\u00e9is, disputas judiciais e a interpreta\u00e7\u00e3o do STJ"},"content":{"rendered":"
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Para muitos brasileiros, enquanto o sonho da casa pr\u00f3pria n\u00e3o se concretiza ou o est\u00e1gio do neg\u00f3cio ainda n\u00e3o permite ou justifica a aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel pr\u00f3prio, \u00e9 preciso continuar recorrendo ao aluguel. Cerca de 20% dos\u00a0domic\u00edlios<\/strong><\/a>\u00a0nas \u00e1reas urbanas do pa\u00eds s\u00e3o alugados, segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estat\u00edstica (IBGE).<\/p>\n

Ao longo do aluguel de uma casa, um apartamento ou um im\u00f3vel comercial, e mais ainda no momento de sua rescis\u00e3o, \u00e9 comum surgirem d\u00favidas e conflitos sobre os direitos e obriga\u00e7\u00f5es de ambas as partes, que nem sempre as estipula\u00e7\u00f5es pr\u00e9vias do contrato s\u00e3o suficientes para prevenir.<\/p>\n

No Brasil, as rela\u00e7\u00f5es entre locador e locat\u00e1rio s\u00e3o regidas pela\u00a0Lei 8.245\/91<\/strong><\/a>, tamb\u00e9m conhecida como Lei do Inquilinato, cujas normas tamb\u00e9m se aplicam aos contratos informais ou verbais. A despeito da regulamenta\u00e7\u00e3o legal e das cl\u00e1usulas pactuadas livremente no contrato, \u00e9 comum que as controv\u00e9rsias acabem desaguando nos tribunais.<\/p>\n

De acordo com o \u00edndice FipeZaP de Loca\u00e7\u00e3o, que acompanha o valor dos alugu\u00e9is em 15 capitais brasileiras, o pre\u00e7o do aluguel de im\u00f3veis sofreu uma alta acima da infla\u00e7\u00e3o nos primeiros meses de 2018. Em mar\u00e7o, o pre\u00e7o m\u00e9dio do aluguel subiu 0,54%. Essa foi a primeira vez que os valores aumentaram desde maio de 2015.<\/p>\n

O grande n\u00famero de im\u00f3veis locados no Brasil tem reflexo direto na quantidade de a\u00e7\u00f5es judiciais. A jurisprud\u00eancia do Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) oferece balizas para a correta interpreta\u00e7\u00e3o das normas aplic\u00e1veis \u00e0s rela\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas decorrentes da loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis residenciais e comerciais.<\/p>\n

Direito de prefer\u00eancia<\/strong><\/p>\n

Se o propriet\u00e1rio colocar o im\u00f3vel \u00e0 venda, o inquilino ter\u00e1 prefer\u00eancia para compr\u00e1-lo, desde que se disponha a pagar o mesmo pre\u00e7o oferecido a terceiros.<\/p>\n

Caso o locat\u00e1rio seja preterido na sua prefer\u00eancia, poder\u00e1 pleitear indeniza\u00e7\u00e3o por perdas e danos ou exercer o direito de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria do im\u00f3vel, observadas as regras do\u00a0artigo 33<\/strong><\/a>\u00a0da Lei do Inquilinato. Para a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, exige-se o dep\u00f3sito do pre\u00e7o do bem; a formula\u00e7\u00e3o do pedido de prefer\u00eancia no prazo de seis meses do registro do contrato de compra e venda; e a averba\u00e7\u00e3o do contrato de loca\u00e7\u00e3o pelo menos 30 dias antes da aliena\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Em julgado da Terceira Turma (REsp 1.554.437<\/strong><\/a>), o locat\u00e1rio queria exercer o direito de prefer\u00eancia para comprar o im\u00f3vel compulsoriamente. No entanto, ele n\u00e3o havia feito a averba\u00e7\u00e3o do contrato no cart\u00f3rio de registro de im\u00f3veis. Assim, o colegiado concluiu que a adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria do bem n\u00e3o era poss\u00edvel.<\/p>\n

Segundo o relator do caso, ministro Jo\u00e3o Ot\u00e1vio Noronha, a obriga\u00e7\u00e3o legal de averbar o contrato de loca\u00e7\u00e3o serve para gerar efeito\u00a0erga omnes<\/em>\u00a0no tocante \u00e0 inten\u00e7\u00e3o do locat\u00e1rio de fazer valer seu direito de prefer\u00eancia e tutelar os interesses de terceiros na aquisi\u00e7\u00e3o do bem im\u00f3vel.<\/p>\n

\u201cAinda que obstada a averba\u00e7\u00e3o do contrato de loca\u00e7\u00e3o por falha imput\u00e1vel ao locador, n\u00e3o estaria assegurado o direito \u00e0 adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria do bem se o terceiro adquirente de boa-f\u00e9 n\u00e3o foi cientificado da exist\u00eancia de referida aven\u00e7a quando da lavratura da escritura de compra e venda do im\u00f3vel no cart\u00f3rio de registro de im\u00f3veis\u201d, explicou o ministro.<\/p>\n

No site do STJ, \u00e9 poss\u00edvel encontrar outros casos relacionados ao tema. Clique\u00a0aqui<\/strong><\/a>\u00a0para acessar a Pesquisa Pronta.<\/p>\n

Aluguel para ex-c\u00f4njuge<\/strong><\/p>\n

Nos casos de separa\u00e7\u00e3o ou div\u00f3rcio, quando ainda n\u00e3o aconteceu a partilha dos bens, um c\u00f4njuge pode ser obrigado a pagar aluguel ao outro, a t\u00edtulo de indeniza\u00e7\u00e3o pelo uso exclusivo do im\u00f3vel que pertence ao casal. A decis\u00e3o \u00e9 da Segunda Se\u00e7\u00e3o do STJ e tem por objetivo n\u00e3o gerar enriquecimento sem causa, se o bem comum for de uso exclusivo de um dos c\u00f4njuges.<\/p>\n

De acordo com o ministro Raul Ara\u00fajo, que relatou o recurso (n\u00famero n\u00e3o divulgado em raz\u00e3o de segredo de Justi\u00e7a), uma vez homologada a separa\u00e7\u00e3o judicial, a mancomunh\u00e3o, antes existente entre os c\u00f4njuges, transforma-se em condom\u00ednio, regido pelas regras comuns da compropriedade, em que se admite a indeniza\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

\u201cAdmitir a indeniza\u00e7\u00e3o antes da partilha tem o m\u00e9rito de evitar que a efetiva\u00e7\u00e3o desta seja prorrogada por anos a fio, relegando para um futuro incerto o fim do estado de permanente lit\u00edgio que pode haver entre os ex-c\u00f4njuges, sen\u00e3o, at\u00e9 mesmo, aprofundando esse conflito, com presum\u00edveis consequ\u00eancias adversas para a eventual prole\u201d, destacou o ministro.<\/p>\n

Penhora de sal\u00e1rio<\/strong><\/p>\n

Para garantir o pagamento de alugu\u00e9is atrasados havia mais de uma d\u00e9cada, o STJ determinou a penhora de parte do sal\u00e1rio de um inquilino devedor. O tribunal autorizou o desconto mensal de 10% do vencimento do locador para garantir o pagamento do aluguel de um im\u00f3vel residencial.<\/p>\n

Para a ministra que relatou o caso (REsp 1.547.561<\/strong><\/a>), Nancy Andrighi, descontar 10% mensais da folha de pagamento n\u00e3o colocaria em risco a subsist\u00eancia do devedor nem de sua fam\u00edlia.<\/p>\n

Por outro lado, segundo a ministra, a penhora garantiria o direito \u00e0 satisfa\u00e7\u00e3o executiva do credor, motivo capaz de excepcionar a regra contida no artigo 649, IV, do C\u00f3digo de Processo Civil, que prev\u00ea a impenhorabilidade de sal\u00e1rios \u2013 a n\u00e3o ser para pagamento de pens\u00e3o aliment\u00edcia.<\/p>\n

Bem de fam\u00edlia<\/strong><\/p>\n

Na hora de ser fiador de algu\u00e9m em um contrato de loca\u00e7\u00e3o, \u00e9 preciso ficar atento \u00e0 legisla\u00e7\u00e3o. Mesmo com a previs\u00e3o de impenhorabilidade do bem de fam\u00edlia em processos de execu\u00e7\u00e3o civil, fiscal, previdenci\u00e1ria, trabalhista ou de outra natureza, nos casos que envolvem obriga\u00e7\u00e3o decorrente de fian\u00e7a concedida em contrato de loca\u00e7\u00e3o, a penhora \u00e9 poss\u00edvel.<\/p>\n

O tema foi discutido pelo STJ em recurso repetitivo que envolveu quase dois mil casos sobre o mesmo assunto. E o entendimento tamb\u00e9m resultou na edi\u00e7\u00e3o da S\u00famula\u00a0549<\/strong><\/a>, cujo conte\u00fado foi posteriormente confirmado pelo Supremo Tribunal Federal (STF).<\/p>\n

O relator do repetitivo na Segunda Se\u00e7\u00e3o do STJ, ministro Luis Felipe Salom\u00e3o, destacou que, conforme o artigo 1\u00ba da lei 8.009\/90, o bem im\u00f3vel destinado \u00e0 moradia da entidade familiar \u00e9 impenhor\u00e1vel e n\u00e3o responder\u00e1 pela d\u00edvida contra\u00edda pelos c\u00f4njuges, pais ou filhos que sejam seus propriet\u00e1rios e nele residam, salvo se movido por obriga\u00e7\u00e3o decorrente de fian\u00e7a concedida em contrato de loca\u00e7\u00e3o, hip\u00f3tese prevista no artigo 3\u00ba da lei.<\/p>\n

\u201cA jurisprud\u00eancia desta corte \u00e9 clara no sentido de que \u00e9 poss\u00edvel a penhora do bem de fam\u00edlia de fiador de contrato de loca\u00e7\u00e3o, mesmo quando pactuado antes da vig\u00eancia da Lei 8.245\/91, que alterou o artigo 3\u00ba, inciso VII, da lei 8.009\/90\u201d, concluiu o ministro, ao citar precedente da Sexta Turma (REsp 771.700).<\/p>\n

Para acessar a Pesquisa Pronta sobre este assunto, clique\u00a0aqui<\/strong><\/a>.<\/p>\n

Aditivo contratual<\/strong><\/p>\n

Outro assunto muito recorrente no STJ envolve o fiador do contrato de loca\u00e7\u00e3o e o aditivo dos contratos. Decis\u00e3o recente do tribunal mostrou que a falta de anu\u00eancia em aditivo contratual n\u00e3o desobriga o fiador na prorroga\u00e7\u00e3o de contrato de aluguel. Segundo o STJ, os fiadores de contrato de loca\u00e7\u00e3o devem ser solidariamente respons\u00e1veis pelos d\u00e9bitos locativos, ainda que n\u00e3o tenham concordado com a prorroga\u00e7\u00e3o do contrato.<\/p>\n

Segundo a Terceira Turma, mesmo n\u00e3o tendo assinado o aditivo, a garantia prestada pelo fiador persiste at\u00e9 o encerramento da loca\u00e7\u00e3o, com a ressalva apenas de que a responsabilidade dos fiadores permanece limitada ao valor de aluguel previsto no contrato original.<\/p>\n

Segundo a relatora do recurso especial (REsp 1.607.422<\/strong><\/a>)<\/strong>, ministra Nancy Andrighi, o artigo 39 da Lei 8.245\/91 estabelece que, \u201csalvo disposi\u00e7\u00e3o contratual em contr\u00e1rio, qualquer das garantias da loca\u00e7\u00e3o se estende at\u00e9 a efetiva devolu\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel\u201d. Para se exonerar da obriga\u00e7\u00e3o, o fiador deve apresentar uma notifica\u00e7\u00e3o resilit\u00f3ria, declarando que n\u00e3o mais responde pelos d\u00e9bitos locat\u00edcios.<\/p>\n

Rescis\u00e3o imotivada<\/strong><\/p>\n

A Lei do Inquilinato estabelece que o prazo para que o propriet\u00e1rio de im\u00f3vel fa\u00e7a uso da den\u00fancia vazia para rescindir imotivadamente o contrato de aluguel \u00e9 de 30 meses, correspondente a um \u00fanico contrato. Nos casos em que admite a soma de prazos em contratos de aluguel prorrogados, a legisla\u00e7\u00e3o o faz de forma expressa, pelo prazo m\u00ednimo de cinco anos exigido para o pedido de renova\u00e7\u00e3o (REsp 1.323.410<\/strong><\/a>).<\/p>\n

A soma dos per\u00edodos de aluguel urbano renovado sucessivamente n\u00e3o autoriza a rescis\u00e3o contratual imotivada, nos termos do artigo 46 da Lei do Inquilinato, j\u00e1 que a legisla\u00e7\u00e3o n\u00e3o permite a adi\u00e7\u00e3o de tempo nessa situa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Com base nesse entendimento, a Terceira Turma do STJ deu provimento ao recurso (REsp 1.364.668<\/strong><\/a>)\u00a0<\/strong>de um inquilino para julgar improcedente a a\u00e7\u00e3o de despejo movida pelo propriet\u00e1rio, que pretendia retomar o im\u00f3vel com base em den\u00fancia vazia ap\u00f3s 30 meses de loca\u00e7\u00e3o, sendo seis meses do contrato original mais dois aditivos de um ano cada.<\/p>\n

O relator do recurso, ministro Villas B\u00f4as Cueva, afirmou que a Lei do Inquilinato \u00e9 clara ao estabelecer que o prazo de 30 meses que permite ao propriet\u00e1rio fazer uso da den\u00fancia vazia deve corresponder a um \u00fanico contrato.<\/p>\n

O magistrado lembrou que, nos casos em que opta por celebrar contrato por prazo inferior a 30 meses, o locador deve aguardar o prazo de cinco anos para denunci\u00e1-lo sem justificativa.<\/p>\n

Im\u00f3veis comerciais<\/strong><\/p>\n

Quest\u00f5es referentes \u00e0 loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis comerciais tamb\u00e9m aparecem com frequ\u00eancia na jurisprud\u00eancia do STJ. Julgado recente analisou se as benfeitorias realizadas pelo locat\u00e1rio no im\u00f3vel poderiam ser consideradas para aumentar o valor do aluguel.<\/p>\n

Para a corte, obras novas ou o aumento da \u00e1rea edificada \u2013 realizados pelo locat\u00e1rio \u2013 n\u00e3o devem ser considerados em a\u00e7\u00e3o revisional de aluguel. A decis\u00e3o foi dada pela Quarta Turma ao analisar o recurso (REsp 1.411.420<\/strong><\/a>) apresentado por propriet\u00e1rios de um im\u00f3vel alugado para um hospital oftalmol\u00f3gico.<\/p>\n

Depois que os inquilinos terminaram as obras, os locadores queriam atualizar o aluguel com base no valor de mercado, aumentando o pre\u00e7o de R$ 63.495,60 para R$ 336.932,00.<\/p>\n

Segundo o relator, ministro Antonio Carlos Ferreira, a a\u00e7\u00e3o revisional n\u00e3o se confunde com a a\u00e7\u00e3o renovat\u00f3ria de loca\u00e7\u00e3o. \u201cNa revisional, as acess\u00f5es realizadas pelo locat\u00e1rio n\u00e3o devem ser consideradas no c\u00e1lculo do novo valor do aluguel, para um mesmo contrato. Tais acess\u00f5es, por\u00e9m, poder\u00e3o ser levadas em conta na fixa\u00e7\u00e3o do aluguel por ocasi\u00e3o da renovat\u00f3ria, no novo contrato\u201d, explicou.<\/p>\n

Aluguel em dobro<\/strong><\/p>\n

Em julgado de 2016, o STJ decidiu que a cobran\u00e7a de aluguel em dobro de loja em shopping center, no m\u00eas de dezembro, n\u00e3o \u00e9 abusiva. A decis\u00e3o da Terceira Turma reconheceu como v\u00e1lida a cl\u00e1usula do contrato de loca\u00e7\u00e3o que estabelece a duplica\u00e7\u00e3o do valor, pr\u00e1tica conhecida como 13\u00ba aluguel.<\/p>\n

Para o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, relator do recurso (REsp 1.409.849<\/strong><\/a>), a cobran\u00e7a do 13\u00ba aluguel nos shoppings \u00e9 prevista em cl\u00e1usula contratual pr\u00f3pria desse tipo peculiar de contrato de loca\u00e7\u00e3o, incluindo-se entre as chamadas cl\u00e1usulas exc\u00eantricas.<\/p>\n

O relator explicou que os alugu\u00e9is de espa\u00e7os em shoppings s\u00e3o compostos por uma parte fixa e outra vari\u00e1vel, sendo que o montante vari\u00e1vel \u00e9 calculado sobre o faturamento do estabelecimento, oscilando de 7% a 8% sobre o volume de vendas.<\/p>\n

\u201cNo m\u00eas de dezembro, \u00e9 previsto o pagamento em dobro do aluguel para que o empreendedor ou o administrador indicado fa\u00e7a tamb\u00e9m frente ao aumento de suas despesas nessa \u00e9poca do ano\u201d, disse o ministro.<\/p>\n

Indeniza\u00e7\u00e3o<\/strong><\/p>\n

O STJ entendeu que, nos casos em que se comprovar a insinceridade do pedido de retomada do im\u00f3vel comercial, \u00e9 cab\u00edvel indeniza\u00e7\u00e3o por fundo de com\u00e9rcio.<\/p>\n

Para a corte, quando o locador de im\u00f3vel comercial pede a devolu\u00e7\u00e3o do bem alugado, o ressarcimento do fundo de com\u00e9rcio \u00e9 obrigat\u00f3rio na hip\u00f3tese de a loca\u00e7\u00e3o por prazo determinado deixar de ser renovada por qualquer das raz\u00f5es previstas no par\u00e1grafo 3\u00ba do\u00a0artigo 52<\/strong><\/a>\u00a0da Lei 8.245\/91, acrescida da m\u00e1-f\u00e9 ou des\u00eddia do locador.<\/p>\n

Assim, a vincula\u00e7\u00e3o do direito \u00e0 indeniza\u00e7\u00e3o pelo fundo de com\u00e9rcio ao pleito de renova\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria do contrato de loca\u00e7\u00e3o comercial destina-se exclusivamente a penalizar o locador que faz a retomada insincera do im\u00f3vel, frustrando uma leg\u00edtima expectativa do locat\u00e1rio \u00e0 renova\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria do contrato de aluguel.<\/p>\n

Ao analisar a\u00e7\u00e3o de um empres\u00e1rio que alugava im\u00f3vel para sediar microempresa (REsp 1.216.537<\/strong><\/a>), a Quarta Turma decidiu que, para a concess\u00e3o da indeniza\u00e7\u00e3o pelo fundo de com\u00e9rcio, n\u00e3o basta a ocorr\u00eancia dos fatos descritos na lei. Para o relator, ministro Marco Buzzi, \u00e9 imprescind\u00edvel que os fatos decorram de um ato de retomada insincera do im\u00f3vel por parte do locador, circunst\u00e2ncia que somente pode ser verificada posteriormente \u00e0 proced\u00eancia da demanda.<\/p>\n

CDC<\/strong><\/p>\n

Outra discuss\u00e3o frequente no STJ \u00e9 a aplicabilidade ou n\u00e3o do C\u00f3digo de Defesa do Consumidor (CDC) aos contratos de loca\u00e7\u00e3o. A jurisprud\u00eancia da corte tem sido firme no sentido de que n\u00e3o se aplica o c\u00f3digo ao contrato regido pela Lei do Inquilinato, pois tais contratos n\u00e3o se enquadram no conceito de rela\u00e7\u00e3o de consumo e, al\u00e9m disso, j\u00e1 s\u00e3o regulados por lei pr\u00f3pria.<\/p>\n

Para o ministro Marco Buzzi, relator de um dos recursos que abordou o assunto (AREsp 101.712<\/strong><\/a>), os contratos de loca\u00e7\u00e3o fazem parte de microssistema distinto, e as rela\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas locat\u00edcias n\u00e3o possuem os tra\u00e7os caracter\u00edsticos da rela\u00e7\u00e3o de consumo, previstos nos artigos 2\u00ba e 3\u00ba da Lei 8.078\/90.<\/p>\n

\u201cAssim, tratando-se de contrato regido especificamente pela lei 8.245\/91, n\u00e3o h\u00e1 que se falar em aplica\u00e7\u00e3o do C\u00f3digo de Defesa do Consumidor\u201d, ressaltou Buzzi.<\/p>\n

Acesse a Pesquisa Pronta sobre o tema\u00a0aqui<\/strong><\/a>.<\/p>\n

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Esta not\u00edcia refere-se ao(s)\u00a0processo(s):<\/span><\/span>REsp 1554437<\/a>REsp 1547561<\/a>REsp 1607422<\/a>REsp 1323410<\/a>REsp 1364668<\/a>REsp 1411420<\/a>REsp 1409849<\/a>REsp 1216537<\/a>AREsp 101712<\/a><\/span><\/div>\n<\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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