Nos dias atuais, principalmente diante da situa\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica experimentada pelo Brasil, um dos principais problemas vividos pelo comprador de im\u00f3vel na planta diz respeito \u00e0 rescis\u00e3o do compromisso de compra e venda, conhecido como distrato.<\/p>\n
Por |\u00a0Antonio Marcos Borges da Silva Pereira<\/p>\n
Verificada a grandiosa ocorr\u00eancia de demandas envolvendo a compra e venda de im\u00f3vel, a 2\u00aa Se\u00e7\u00e3o do Superior Tribunal de Justi\u00e7a editou a S\u00famula 543, regulamentando como deve ser a decis\u00e3o judicial sobre a rescis\u00e3o nos contratos de compra e venda de im\u00f3veis. A prop\u00f3sito, veja-se:<\/p>\n
\u201cS\u00famula n\u00ba 543 do STJ – Na hip\u00f3tese de resolu\u00e7\u00e3o de contrato de promessa de compra e venda de im\u00f3vel submetido ao C\u00f3digo de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restitui\u00e7\u00e3o das parcelas pagas pelo promitente comprador \u2013 integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor\/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento\u201d (grifei).<\/p>\n
A s\u00famula consolida aquilo que a jurisprud\u00eancia do Superior Tribunal de Justi\u00e7a j\u00e1 vinha decidindo, trazendo importante discuss\u00e3o acerca da impossibilidade de reten\u00e7\u00e3o de valores por parte das construtoras ou incorporadoras, na hip\u00f3tese de rescis\u00e3o contratual por sua culpa exclusiva (atraso na entrega da obra, por exemplo).<\/p>\n
Por sua vez, a s\u00famula deixa em aberto o percentual a ser restitu\u00eddo em caso de desist\u00eancia do comprador, ao estipular que: \u201cOu parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento\u201d.<\/p>\n
Respeitando aqueles que pensam de forma diversa, entendemos que, quando a desist\u00eancia ocorre em raz\u00e3o de culpa do comprador (impossibilidade de continuar com o pagamento, por exemplo), a construtora tem o direito de reter apenas e t\u00e3o somente 10% dos valores efetivamente pagos, uma vez que o im\u00f3vel poder\u00e1 ser comercializado novamente.<\/p>\n
Ali\u00e1s, diferente n\u00e3o \u00e9 a jurisprud\u00eancia do Superior Tribunal de Justi\u00e7a:<\/p>\n
\u201cCIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCIS\u00c3O. DEVOLU\u00c7\u00c3O DE PARCELAS PAGAS. PROPORCIONALIDADE. CC, ART. 924. I – A jurisprud\u00eancia deste Superior Tribunal de Justi\u00e7a est\u00e1 hoje pacificada no sentido de que, em caso de extin\u00e7\u00e3o de contrato de promessa de compra e venda, inclusive por inadimpl\u00eancia justificada do devedor, o contrato pode prever a perda de parte das presta\u00e7\u00f5es pagas, a t\u00edtulo de indeniza\u00e7\u00e3o da promitente vendedora com as despesas decorrentes do pr\u00f3prio neg\u00f3cio, tendo sido estipulado, para a maioria dos casos, o quantitativo de 10% (dez por cento) das presta\u00e7\u00f5es pagas como sendo o percentual adequado para esse fim. II – E tranquilo, tamb\u00e9m, o entendimento no sentido de que, se o contrato estipula quantia maior, cabe ao juiz, no uso do permissivo do art. 924 do C\u00f3digo Civil, fazer a necess\u00e1ria adequa\u00e7\u00e3o\u201d (STJ; AgRg no REsp 244.625\/SP; relator ministro Ant\u00f4nio de P\u00e1dua Ribeiro; julgado em 9\/9\/2001 \u2014 grifei).<\/p>\n
Assim, na primeira situa\u00e7\u00e3o, caso a culpa pela rescis\u00e3o do contrato seja exclusivamente da construtora ou incorporadora (hip\u00f3teses como atraso no prazo de conclus\u00e3o e entrega, problemas apresentados pelo im\u00f3vel etc.), fica estabelecida a restitui\u00e7\u00e3o de todo o valor pago pelo comprador, de uma s\u00f3 vez, com juros e corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria. Ainda, na hip\u00f3tese de atraso na entrega da obra, perfeitamente poss\u00edvel existir pedido de indeniza\u00e7\u00e3o por danos morais e materiais, conforme an\u00e1lise do caso em concreto.<\/p>\n
Na segunda situa\u00e7\u00e3o, caso a rescis\u00e3o do contrato de compra e venda ocorra por culpa exclusiva do comprador (hip\u00f3teses como arrependimento na compra, negativa de financiamento pelas institui\u00e7\u00f5es financeiras, dificuldade no pagamento das parcelas etc.), a construtora ou incorporadora poder\u00e1 reter parte do valor pago para ressarcir as despesas administrativas, tais como corretagem e assessoria \u201csati\u201d, publicidade e outras. Nesse sentido, os tribunais t\u00eam reconhecido como abusiva a cl\u00e1usula que prev\u00ea reten\u00e7\u00e3o maior do que 10% do valor efetivamente pago pelo comprador.<\/p>\n
Registre-se, por fim, que a citada s\u00famula \u00e9 aplic\u00e1vel apenas nos casos em que h\u00e1 aplica\u00e7\u00e3o das normas previstas no C\u00f3digo de Defesa do Consumidor.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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