A Lei dos Registros P\u00fablicos, no artigo 167, define os atos que s\u00e3o praticados no Registro de Im\u00f3veis, segmentando em duas situa\u00e7\u00f5es: os registros e as averba\u00e7\u00f5es. Os primeiros criam, instituem, declaram e transferem direitos reais sobre os im\u00f3veis. J\u00e1 as averba\u00e7\u00f5es alteram a situa\u00e7\u00e3o jur\u00eddica refletida pelo registro, seja em rela\u00e7\u00e3o ao im\u00f3vel, seja em rela\u00e7\u00e3o ao titular do direito real.<\/p>\n
Fonte | CRECI-RJ
\nExemplificando: o processo de compra e venda, a hipoteca, a arremata\u00e7\u00e3o, a permuta dever\u00e3o ser registrados. Mas uma extin\u00e7\u00e3o do usufruto, mudan\u00e7a de estado civil dever\u00e3o ser averbadas.<\/p>\n
Se os documentos que comp\u00f5em uma negocia\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria fizessem parte do elenco de um filme, o registro da escritura de compra e venda seria o\u00a0gran finale<\/em>, o encerramento com chave de ouro. Isso ocorre porque enquanto a escritura n\u00e3o for registrada, consta apenas a obriga\u00e7\u00e3o entre as partes, mas efetivamente n\u00e3o h\u00e1 a transmiss\u00e3o da propriedade. Pode-se afirmar que o registro possui algumas efic\u00e1cias:\u00a0 transmitir a propriedade ao comprador, dar publicidade, tornando p\u00fablico o ato, e proporcionar ao novo titular o dom\u00ednio um direito real. Uma caracter\u00edstica s\u00e3o os efeitos\u00a0erga omnes\u00a0<\/em>do registro que vale em rela\u00e7\u00e3o a todos.<\/p>\n Mas para serem efetivos, os registros necessitam seguir algumas diretrizes, h\u00e1 princ\u00edpios diversos, que se aplicam a todos os ramos do Direito, e outros que se aplicam especificamente ao registro imobili\u00e1rio, sendo eles\u00a0 os Princ\u00edpios da Continuidade, Especialidade, Disponibilidade, Publicidade, Prioridade, Inst\u00e2ncia, Unitariedade da Matr\u00edcula e o da Legalidade.<\/p>\n Em linhas gerais, os princ\u00edpios est\u00e3o acima das regras, elaborando-as ou estimulando sua aplica\u00e7\u00e3o, ou seja, apresentado um t\u00edtulo para registro, o oficial ir\u00e1 proceder de acordo com os princ\u00edpios para concretizar ou n\u00e3o a a\u00e7\u00e3o:<\/p>\n Princ\u00edpio da Legalidade<\/strong><\/p>\n Princ\u00edpio comum a todo ordenamento jur\u00eddico, que retrata a ideia de que as a\u00e7\u00f5es devem ser feitas de acordo com o que expressa a lei. Sob a \u00f3tica registral, o oficial s\u00f3 pode agir se a a\u00e7\u00e3o constar na lei. Em um ato de registro, desde o momento que recebe o requerimento do interessado, at\u00e9 a lavratura final do ato,\u00a0 o registro est\u00e1 submetido a uma s\u00e9rie de regras que dever\u00e3o ser obedecidas para conclus\u00e3o com efic\u00e1cia. Representa o princ\u00edpio primordial nos aspectos de seguran\u00e7a. Uma das principais atribui\u00e7\u00f5es do registrador \u00e9 a an\u00e1lise criteriosa do t\u00edtulo apresentado, tamb\u00e9m podendo ser chamada de qualifica\u00e7\u00e3o. Nessa etapa, o oficial verifica a legalidade dos documentos e a validade dos neg\u00f3cios jur\u00eddicos contidos nele.<\/p>\n Na exist\u00eancia de algum fator que inviabilize o registro, o oficial deve apontar os motivos da recusa e, se for o caso, o interessado poder\u00e1 solucionar d\u00favidas conforme os artigos 198 e seguintes da Lei de Registros P\u00fablicos.<\/p>\n Princ\u00edpio da Publicidade<\/strong><\/p>\n Atrav\u00e9s deste princ\u00edpio, o im\u00f3vel, os direitos reais que incidem, assim como o nome do propriet\u00e1rio ser\u00e3o de conhecimento de todos, permitindo que qualquer pessoa possa requerer uma certid\u00e3o imobili\u00e1ria com esses dados. Objetiva a prote\u00e7\u00e3o de poss\u00edveis direitos de terceiros, dando seguran\u00e7a de que os dados constantes dos registros p\u00fablicos refletem a realidade atual quanto \u00e0s pessoas e ao referido bem.<\/p>\n Princ\u00edpio da Especialidade<\/strong><\/p>\n Consiste na individualiza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel,\u00a0 tornando-o inconfund\u00edvel com qualquer outra unidade. Para isto exige-se a plena e perfeita identifica\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel nos t\u00edtulos apresentados para que seja suficientemente exaustiva e que se possa distingu\u00ed-los dos demais. Este princ\u00edpio \u00e9 um dos suportes do sistema registral imobili\u00e1rio.<\/p>\n Princ\u00edpio da Continuidade<\/strong><\/p>\n O registro de t\u00edtulo ser\u00e1 vi\u00e1vel quando constar informa\u00e7\u00f5es que coincidam perfeitamente com aquelas constantes\u00a0 da respectiva matr\u00edcula sobre as pessoas e o bem mencionados. Busca-se a continuidade ininterrupta das titularidades jur\u00eddicas de uma unidade. Portanto n\u00e3o poder\u00e1 alienar ou gravar de \u00f4nus, aquele que n\u00e3o figurar como propriet\u00e1rio do im\u00f3vel no registro.<\/p>\n Este princ\u00edpio \u00e9 de fundamental relev\u00e2ncia, pois se for anulado um neg\u00f3cio jur\u00eddico, o referido registro ser\u00e1 cancelado e, consequentemente, ser\u00e3o cancelados todos os posteriores que nele se apoiaram.<\/p>\n Nenhum registro poder\u00e1 ser efetuado sem a pr\u00e9via men\u00e7\u00e3o ao t\u00edtulo anterior, ou seja, cada registro dever\u00e1 apoiar-se no anterior, formando\u00a0 um encadeamento hist\u00f3rico das titularidades jur\u00eddicas de cada im\u00f3vel.<\/p>\n Em um exemplo pr\u00e1tico, se acontecer de uma pessoa comprar o im\u00f3vel que pertencia a uma outra e logo em sequ\u00eancia, o vende para um terceiro. Ao configurar esta hip\u00f3tese e as partes envolvidas optarem, por diversos fatores, como redu\u00e7\u00e3o das despesas cartor\u00e1rias, taxas imobili\u00e1rias e impostos, por efetuar\u00a0 o registro apenas da \u00faltima opera\u00e7\u00e3o, sem qualquer participa\u00e7\u00e3o do verdadeiro propriet\u00e1rio do im\u00f3vel, ou seja, aquele que consta no registo como dono da unidade, pelo princ\u00edpio da continuidade nenhum registro pode ser realizado sem o devido registro do t\u00edtulo anterior, portanto todas as transfer\u00eancias precisam ser registradas.<\/p>\n Princ\u00edpio da Prioridade<\/strong><\/p>\n O t\u00edtulo est\u00e1 prenotado quando lan\u00e7ado no livro Protocolo e esta prenota\u00e7\u00e3o, que representa o n\u00famero de ordem, representa a prioridade do registro, beneficiando desta forma aquele que primeiro apresentar o t\u00edtulo, j\u00e1 que a prioridade \u00e9 definida pela ordem cronol\u00f3gica da apresenta\u00e7\u00e3o dos documentos, garantindo assim a prioridade de exame e de registro.<\/p>\n Quando h\u00e1 m\u00e1 f\u00e9 do vendedor que realiza a aliena\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel para duas pessoas diferentes, sendo registrado o t\u00edtulo que primeiro ingressar no Protocolo, o segundo ser\u00e1 devolvido com os motivos da recusa.<\/p>\n Princ\u00edpio da Inst\u00e2ncia<\/strong><\/p>\n Este princ\u00edpio diz respeito ao ato de provocar o registro, ou seja, o oficial, para exercer sua fun\u00e7\u00e3o e necessita ser solicitado, salvo em algumas situa\u00e7\u00f5es em que pode agir\u00a0ex officio<\/em><\/p>\n O artigo 13 da Lei 6.015\/73 descreve as motiva\u00e7\u00f5es para a pr\u00e1tica dos atos de registro:<\/p>\n <\/p>\n Art. 13. Salvo as anota\u00e7\u00f5es e as averba\u00e7\u00f5es obrigat\u00f3rias, os atos do registro ser\u00e3o praticados:<\/em><\/p>\n I \u2013 por ordem judicial;<\/em><\/p>\n II \u2013 a requerimento verbal ou escrito dos interessados;<\/em><\/p>\n III \u2013 a requerimento do Minist\u00e9rio P\u00fablico, quando a lei autorizar.<\/em><\/p>\n <\/p>\n Qualquer pessoa pode apresentar um t\u00edtulo para que seja registrado, independente de qualquer formalidade e, para lan\u00e7ar uma averba\u00e7\u00e3o que proporcione alguma influ\u00eancia no registro, \u00e9 indispens\u00e1vel um requerimento por escrito, com firma reconhecida, e documento para comprovar o fato.<\/p>\n Princ\u00edpio da Disponibilidade<\/strong><\/p>\n Em linhas gerais, representa que ningu\u00e9m pode transferir direitos que n\u00e3o possui. Este princ\u00edpio est\u00e1 ligado ao direito de propriedade, ou seja o direito de usar, fruir e dispor de determinado bem. E esse direito de dispor pode tanto representar\u00a0 a transfer\u00eancia do im\u00f3veis para terceiros, atrav\u00e9s de aliena\u00e7\u00f5es em geral, como venda, permuta e etc, ou grav\u00e1-lo de \u00f4nus reais, como incluindo-o como garantia hipotec\u00e1ria, instituindo usufruto em favor de terceiros, entre outras situa\u00e7\u00f5es.<\/p>\n Ainda nesse \u00e2mbito de direitos, se uma pessoa \u00e9 propriet\u00e1ria de um terreno com 350 metros quadrados, n\u00e3o pode vender um terreno de 400 metros quadrados. Em outra hip\u00f3tese, se for um propriet\u00e1rio de um terreno, n\u00e3o pode vender uma casa, caso\u00a0 a constru\u00e7\u00e3o desse bem n\u00e3o tenha sido averbada.<\/p>\n A ideia de disponibilidade est\u00e1 intimamente ligada ao principio de continuidade, pois \u00e9 fundamental a quest\u00e3o da titularidade\u00a0 do direito real, j\u00e1 que para dispor o bem, \u00e9 necess\u00e1rio que esteja registrado como propriet\u00e1rio do im\u00f3vel.<\/p>\n Outra rela\u00e7\u00e3o \u00e9 com o princ\u00edpio da legalidade, pois s\u00f3 \u00e9 v\u00e1lido o registro de um t\u00edtulo que atenda as diretrizes legais, inviabilizando a a\u00e7\u00e3o, por exemplo, de menores incapazes e tamb\u00e9m de interditos.<\/p>\n Princ\u00edpio da Unitariedade da Matr\u00edcula<\/strong><\/p>\n Previsto no artigo 176 da Lei de Registros P\u00fablicos, este princ\u00edpio prev\u00ea que a todo im\u00f3vel deve corresponder uma \u00fanica matr\u00edcula, portanto uma unidade n\u00e3o pode ser matriculada mais de uma vez e cada matr\u00edcula deve se referir a um \u00fanico im\u00f3vel. Outra diretriz n\u00e3o permite que se abra uma matr\u00edcula de parte ideal do im\u00f3vel, sendo essencial para aliena\u00e7\u00e3o dessa parte ideal que haja a matr\u00edcula do im\u00f3vel todo e constando o nome dos respectivos propriet\u00e1rios.<\/p>\n Sobre os princ\u00edpios que norteiam o Registro mais relevantes, Iracema Reis, especialista em Direito Imobili\u00e1rio destaca:<\/p>\n \u2013 Eu apontaria os Princ\u00edpios da publicidade e o da prioridade.\u00a0 O primeiro porque permite o conhecimento do estado jur\u00eddico do im\u00f3vel, sendo certo tudo que disser respeito ao im\u00f3vel, estar\u00e1 registrado e ser\u00e1 de conhecimento p\u00fablico n\u00e3o podendo os interessados no im\u00f3vel alegar desconhecimento sobre uma constri\u00e7\u00e3o sobre o mesmo que seria o caso de uma penhora, por exemplo.\u00a0 J\u00e1 o princ\u00edpio da prioridade determina a import\u00e2ncia da ordem cronol\u00f3gica do registro, sendo de capital import\u00e2ncia para o sistema registral a ordem de protocolo dos t\u00edtulos.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" A Lei dos Registros P\u00fablicos, no artigo 167, define os atos que s\u00e3o praticados no…<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":5527,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"sfsi_plus_gutenberg_text_before_share":"","sfsi_plus_gutenberg_show_text_before_share":"","sfsi_plus_gutenberg_icon_type":"","sfsi_plus_gutenberg_icon_alignemt":"","sfsi_plus_gutenburg_max_per_row":"","_monsterinsights_skip_tracking":false,"_monsterinsights_sitenote_active":false,"_monsterinsights_sitenote_note":"","_monsterinsights_sitenote_category":0,"_uf_show_specific_survey":0,"_uf_disable_surveys":false,"footnotes":""},"categories":[4],"tags":[],"class_list":["post-5551","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-artigos"],"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/gerolimich.adv.br\/adv\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/5551","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/gerolimich.adv.br\/adv\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/gerolimich.adv.br\/adv\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/gerolimich.adv.br\/adv\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/gerolimich.adv.br\/adv\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=5551"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/gerolimich.adv.br\/adv\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/5551\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":5552,"href":"https:\/\/gerolimich.adv.br\/adv\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/5551\/revisions\/5552"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/gerolimich.adv.br\/adv\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/media\/5527"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/gerolimich.adv.br\/adv\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=5551"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/gerolimich.adv.br\/adv\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=5551"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/gerolimich.adv.br\/adv\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=5551"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}