Por unanimidade, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) decidiu afastar a cobran\u00e7a de comiss\u00e3o de corretagem em negocia\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria que foi desfeita em virtude da exist\u00eancia de processo de desapropria\u00e7\u00e3o. Para o colegiado, como a conclus\u00e3o da venda dependeria da aus\u00eancia de restri\u00e7\u00f5es cartor\u00e1rias, o neg\u00f3cio jur\u00eddico se tornou prec\u00e1rio e, por consequ\u00eancia, o contrato de corretagem n\u00e3o atingiu seu objetivo.<\/p>\n
Fonte | STJ<\/p>\n
\u201cNota-se que o resultado obtido com a intermedia\u00e7\u00e3o foi in\u00fatil em virtude da desapropria\u00e7\u00e3o implementada pelo poder p\u00fablico. Desse modo, n\u00e3o poderia o promitente vendedor alienar o im\u00f3vel, tendo em vista que n\u00e3o se pode transferir o dom\u00ednio por pessoa que n\u00e3o tem ou deixou de ter, por qualquer motivo, a qualidade de propriet\u00e1rio do im\u00f3vel\u201d, afirmou o relator do recurso especial, ministro Villas B\u00f4as Cueva.<\/p>\n
Por meio de a\u00e7\u00e3o de cobran\u00e7a, dois corretores cobravam cerca de R$ 180 mil pela participa\u00e7\u00e3o na negocia\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel colocado \u00e0 venda pelo r\u00e9u. Segundo os corretores, apesar de a a\u00e7\u00e3o de desapropria\u00e7\u00e3o ter inviabilizado o neg\u00f3cio, eles cumpriram as obriga\u00e7\u00f5es assumidas no contrato de corretagem.<\/p>\n
Assinatura de contrato<\/strong><\/p>\n O pedido de cobran\u00e7a foi julgado parcialmente procedente em primeira inst\u00e2ncia, com a fixa\u00e7\u00e3o de comiss\u00e3o equivalente a 2,5% do valor do im\u00f3vel. Para o magistrado, foi comprovado que os agentes imobili\u00e1rios aproximaram os clientes e acompanharam a realiza\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio, que foi finalizado com a assinatura de contrato de promessa de compra e venda.<\/p>\n A senten\u00e7a foi mantida pelo Tribunal de Justi\u00e7a de Minas Gerais. O tribunal destacou que nem o corretor nem o promitente vendedor sabiam do ajuizamento do processo de desapropria\u00e7\u00e3o, j\u00e1 que a cita\u00e7\u00e3o ocorreu ap\u00f3s a celebra\u00e7\u00e3o do contrato.<\/p>\n V\u00ednculo irretrat\u00e1vel<\/strong><\/p>\n O ministro Villas B\u00f4as Cueva lembrou que uma s\u00e9rie de precedentes do STJ apontam no sentido de que, para haver a legitimidade da cobran\u00e7a da comiss\u00e3o, o corretor deve ter aproximado as partes contratantes, criando um v\u00ednculo negocial irretrat\u00e1vel.<\/p>\n \u201cPor decorr\u00eancia l\u00f3gica, se ficar evidenciado que o trabalho do corretor ficou adstrito ao campo das tratativas e das negocia\u00e7\u00f5es preliminares, constituindo-se em mera aproxima\u00e7\u00e3o, sem a efetiva vincula\u00e7\u00e3o entre as partes, a comiss\u00e3o n\u00e3o ser\u00e1 devida\u201d, explicou o relator.<\/p>\n O relator tamb\u00e9m destacou que, no caso de neg\u00f3cios imobili\u00e1rios, a verifica\u00e7\u00e3o dos documentos relativos ao im\u00f3vel e ao vendedor geralmente ocorre antes da celebra\u00e7\u00e3o do contrato. Por isso, tamb\u00e9m \u00e9 responsabilidade do corretor obter as informa\u00e7\u00f5es necess\u00e1rias \u00e0 contrata\u00e7\u00e3o segura, sob pena de ser responsabilizado por perdas e danos, conforme prev\u00ea o artigo 723 do C\u00f3digo Civil.<\/p>\n \u201cVerifica-se, desse modo, que a aproxima\u00e7\u00e3o das partes foi prec\u00e1ria, raz\u00e3o pela qual n\u00e3o houve pagamento de quaisquer valores por parte do promiss\u00e1rio comprador antes de se ter o conhecimento integral da idoneidade do vendedor e do im\u00f3vel. Apesar de assinarem instrumento supostamente vinculativo, ainda estava incompleta a rela\u00e7\u00e3o estabelecida, subordinando-se a continuidade do neg\u00f3cio \u00e0 aus\u00eancia de restri\u00e7\u00e3o em certid\u00f5es cartor\u00e1rias\u201d, concluiu o ministro ao julgar improcedente a cobran\u00e7a de comiss\u00e3o de corretagem.<\/p>\n Leia o\u00a0ac\u00f3rd\u00e3o<\/strong><\/a>.<\/p>\n