\u00c9 sempre debatida a penhorabilidade do bem de fam\u00edlia, em especial daquele pertencente ao fiador em contrato de loca\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria urbana, embora a possibilidade legal dessa penhora seja cristalina, desde que a Lei n\u00b0 8.009\/90 foi alterada pelo artigo 82, da Lei n\u00b0. 8.245\/91.<\/p>\n
Os cr\u00edticos desse dispositivo legal ora enxergam afronta ao direito social \u00e0 \u201cmoradia\u201d previsto no artigo 6\u00ba, da Constitui\u00e7\u00e3o Federal (malgrado n\u00e3o preveja a Carta, moradia em casa pr\u00f3pria \u2013 por isso mesmo abranja o escopo de facilitar as loca\u00e7\u00f5es residenciais atrav\u00e9s da elimina\u00e7\u00e3o de obst\u00e1culos \u00e0 obten\u00e7\u00e3o de garantias – e se cuide de norma de efic\u00e1cia limitada, de princ\u00edpio program\u00e1tico); ora alegam afronta a princ\u00edpios de solidariedade objetivados na Constitui\u00e7\u00e3o (embora esquecidos tais princ\u00edpios em tantas e mais graves situa\u00e7\u00f5es – inclusive pelo Estado – nem sempre provocadas direta e livremente pelo atingido, al\u00e9m de conceitualmente merecerem discuss\u00f5es bem mais profundas, ao ensejo de sua aplicabilidade, profundidade, moralidade e exig\u00eancia, a par de decorrer a pr\u00f3pria fian\u00e7a, ela sim, por vezes, de ato solid\u00e1rio); ora apontam a injusti\u00e7a que decorre de o fiador n\u00e3o gozar de id\u00eantico direito de penhorar a casa do afian\u00e7ado, em busca do ressarcimento (o que se resolveria simplesmente permitindo tal penhora, \u00e9 l\u00f3gico, ao inv\u00e9s de se vedar a atualmente admitida). Os debates s\u00e3o certamente candentes e valiosos.<\/p>\n
Neste breve estudo \u00e9 focado outro aspecto, entregando-se a debate a repercuss\u00e3o social, sob prisma eminentemente pr\u00e1tico \u2013 que diz com o dia a dia das pessoas – da permiss\u00e3o da penhora do bem residencial do fiador; como se espraia esse permissivo e quais as conseq\u00fc\u00eancias da sua eventual invers\u00e3o.<\/p>\n
II –\u00a0As modalidades de garantia locat\u00edcia e a sua utiliza\u00e7\u00e3o pela sociedade.<\/p>\n
As pessoas precisam \u2013 ou querem \u2013 alugar im\u00f3veis, seja para morar, seja para desenvolver atividade profissional, da\u00ed se defrontarem com a necessidade de oferecerem garantias de que o aluguel ser\u00e1 pago.<\/p>\n
Ao tratar das garantias locat\u00edcias, a Lei n\u00ba. 8.245, de 18\/10\/1991 permitiu, no artigo 37, a utiliza\u00e7\u00e3o de uma dentre quatro modalidades: cau\u00e7\u00e3o; fian\u00e7a; seguro de fian\u00e7a locat\u00edcia; cess\u00e3o fiduci\u00e1ria de quotas de fundo de investimento.<\/p>\n
Da \u201ccess\u00e3o fiduci\u00e1ria de quotas de fundo de investimento\u201d \u00a0\u00a0[1], passados nove anos desde a sua inclus\u00e3o dentre as modalidades, ainda n\u00e3o existe not\u00edcia de utiliza\u00e7\u00e3o no pa\u00eds.<\/p>\n
Quanto \u00e0s demais, interessa observar como evoluiu e se distribui a prefer\u00eancia da sociedade (\u201cvox populi\u201d), segundo pesquisa [2] realizada pelo SECOVI-SP, na cidade de S\u00e3o Paulo, considerando somente as loca\u00e7\u00f5es residenciais:<\/p>\n
Fian\u00e7a\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0Cau\u00e7\u00e3o \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0 \u00a0Seguro<\/p>\n
Maio\/07\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 51,1%\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 33,8%\u00a0 \u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 15,1%<\/p>\n
\n
Maio\/08\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 51,0%\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 32,0%\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 17,0%<\/p>\n
Maio\/09\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 49,5%\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 31,5%\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 19,0%<\/p>\n
Maio\/10\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 48,5%\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 31,5%\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 20,0%<\/p>\n
Maio\/11\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 50,0%\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 30,0%\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 20,0%<\/p>\n
Maio\/12\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 47,5%\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 32,0%\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 20,5%<\/p>\n
Maio\/13\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 48,0%\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 31,5%\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 20,5%<\/p>\n
Como se nota, a fian\u00e7a ainda \u00e9 a modalidade mais utilizada, por evidente e provado interesse dos locadores e dos locat\u00e1rios.<\/p>\n
Por que se d\u00e1 essa prefer\u00eancia? Tradicional \u2013 a mais tradicional \u2013 modalidade de garantia locat\u00edcia, a fian\u00e7a \u00e9 utilizada h\u00e1 tempos, pois: (i) com ela afei\u00e7oados os part\u00edcipes da rela\u00e7\u00e3o; (ii) \u00e9 de simples e bastante conhecida celebra\u00e7\u00e3o; (iii) n\u00e3o implica em disp\u00eandio quando pactuada (seria preciso perguntar a um locat\u00e1rio se, ao inv\u00e9s de obter um fiador, ele preferiria adquirir t\u00edtulo para oferecer em cau\u00e7\u00e3o, pagar o pr\u00eamio do seguro, depositar o valor de tr\u00eas alugu\u00e9is?); (iv) s\u00e3o correntes os crit\u00e9rios, singelos, de aferi\u00e7\u00e3o da idoneidade econ\u00f4mica do pretendente \u00e0 fian\u00e7a.<\/p>\n
II – As pertinazes tentativas de altera\u00e7\u00e3o das regras da fian\u00e7a na loca\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria.<\/p>\n
Mesmo assim, esta modalidade de garantia (a preferida pela sociedade) sofre, por for\u00e7a de projetos de lei, costumeiros agastamentos, \u00e0s vezes diretos, \u00e0s vezes esquivos.<\/p>\n
No que diz com a possibilidade de se afian\u00e7ar, a par de projetos espantosamente proibindo a modalidade na loca\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria [3], s\u00e3o periodicamente apresentados projetos [4] tornando impenhor\u00e1vel o \u201cbem de fam\u00edlia\u201d do fiador em loca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
A conseq\u00fc\u00eancia da impenhorabilidade do im\u00f3vel residencial \u00fanico \u00e9 de f\u00e1cil entendimento: poucos possuem outro patrim\u00f4nio (qual a parcela da popula\u00e7\u00e3o que tem mais de um im\u00f3vel sem \u00f4nus, ou substancial patrim\u00f4nio, h\u00e1bil a dar validade \u00e0 promessa de liquida\u00e7\u00e3o do d\u00e9bito, se inadimplente o afian\u00e7ado?) e, portanto, a garantia findar\u00e1 sem esteio econ\u00f4mico. N\u00e3o \u00e9 assim que funciona o sistema de cr\u00e9dito.<\/p>\n
Percebendo a prefer\u00eancia da sociedade pela fian\u00e7a e a necessidade de atend\u00ea-la, a permitir a celebra\u00e7\u00e3o de loca\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias urbanas, a Lei n\u00ba. 8.245\/91 incluiu dentre as possibilidades de penhora do \u201cbem de fam\u00edlia\u201d, a relativa \u00e0 cobran\u00e7a por obriga\u00e7\u00e3o decorrente de fian\u00e7a concedida em contrato de loca\u00e7\u00e3o, alterando a Lei n\u00ba. 8.009\/90.<\/p>\n
Assim, a lei real\u00e7ou que um patrim\u00f4nio quase incalcul\u00e1vel (a soma de todos os im\u00f3veis em que residem os seus propriet\u00e1rios) serve para garantir os interesses dos seus donos, robustece o cr\u00e9dito.<\/p>\n
A possibilidade de usar todo esse capital coaduna-se, ali\u00e1s, com a buscada por programas [5] e diplomas legais que almejam a regulariza\u00e7\u00e3o fundi\u00e1ria, em prol da inser\u00e7\u00e3o de grandioso patrim\u00f4nio imobili\u00e1rio na economia, objetivo preconizado por economistas [6] em todo o mundo. E, difere diametralmente da situa\u00e7\u00e3o que se alcan\u00e7aria se retirado esse patrim\u00f4nio do mundo do cr\u00e9dito, \u00e9 l\u00f3gico.<\/p>\n
H\u00e1 de ser dito que foi uma lei especial que previu a possibilidade dessa penhora e essa lei foi aplaudida porque ap\u00f3s d\u00e9cadas de transtornos, pacificou as loca\u00e7\u00f5es urbanas brasileiras, real\u00e7ando a absoluta liberdade dos contratantes para a elei\u00e7\u00e3o da garantia que preferissem, mesmo que, no aspecto ora em foco, implicando na penhorabilidade do bem de fam\u00edlia. \u00c9 neste quadro que os contratantes \u2013 e o fiador \u2013 sabem o que est\u00e3o contratando e livremente o fazem.<\/p>\n
Uma constata\u00e7\u00e3o talvez fira de morte as agress\u00f5es \u00e0 fian\u00e7a em loca\u00e7\u00f5es: durante cerca de vinte anos diversos projetos de lei foram apresentados e repetidamente rejeitados pelo Poder Legislativo, a demonstrar o maci\u00e7o entendimento favor\u00e1vel \u00e0 possibilidade da penhora do \u201cbem de fam\u00edlia\u201d do fiador em loca\u00e7\u00e3o e \u00e0 necessidade da manuten\u00e7\u00e3o dessa faculdade. Isto \u00e9, a popula\u00e7\u00e3o \u2013 representada pela maioria no Poder Legislativo – convive bem com a fian\u00e7a em loca\u00e7\u00e3o e sabe que ela somente \u00e9 poss\u00edvel se for realmente penhor\u00e1vel o integral patrim\u00f4nio do fiador.<\/p>\n
No que diz com a viabilidade da execu\u00e7\u00e3o pelo d\u00e9bito acumulado pelo locat\u00e1rio (garantido pela fian\u00e7a), n\u00e3o s\u00e3o poucos os projetos de lei vinculando a cobran\u00e7a a pr\u00e9vios avisos [7] dirigidos ao fiador. \u00c0s vezes cogita-se de exigir [8] a sua constitui\u00e7\u00e3o em mora atrav\u00e9s de notifica\u00e7\u00e3o (por cart\u00f3rio) a abalar a operacionalidade dessa modalidade de garantia.<\/p>\n
Pin\u00e7a-se, para vislumbre do entrave que se erigiria para as fian\u00e7as, a proposta legislativa de obrigar-se a notificar atrav\u00e9s de cart\u00f3rio, em tend\u00eancia inversa aos diversos diplomas legais prevendo a realiza\u00e7\u00e3o dos avisos por variadas e imediatas formas.<\/p>\n
Ali\u00e1s, a pr\u00f3pria Lei das Loca\u00e7\u00f5es, h\u00e1 duas d\u00e9cadas, j\u00e1 previa cita\u00e7\u00f5es (ato de gravidade maior) por \u201ctelex ou fac-s\u00edmile\u201d [9](aparatos ent\u00e3o utilizados, que os anos transformaram em curiosas pe\u00e7as de museu). Hoje se utiliza tranquilamente a via eletr\u00f4nica em peti\u00e7\u00f5es judiciais, mandados, protestos, t\u00edtulos de cr\u00e9dito etc. Exigir \u201cnotifica\u00e7\u00e3o\u201d por cart\u00f3rio retrataria ineg\u00e1vel retrocesso, dispendioso e que configuraria desnecess\u00e1rio abalo \u00e0 opera\u00e7\u00e3o da tradicional garantia locat\u00edcia. Bem por isso, em boa hora a id\u00e9ia foi afastada pelo Poder Legislativo.<\/p>\n
Mas a proposta exemplifica o movimento que volta e meia floresce em preju\u00edzo da boa opera\u00e7\u00e3o dessa modalidade de garantia, \u00e9 evidente.<\/p>\n
III –\u00a0Algumas lembran\u00e7as sobre a prote\u00e7\u00e3o ao fiador na loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis.<\/p>\n
Resgate-se: \u00e9 absolutamente livre a decis\u00e3o sobre afian\u00e7ar. Os que n\u00e3o querem prestar a garantia a negam \u2013 e raz\u00f5es ou pretextos n\u00e3o faltar\u00e3o jamais. At\u00e9 li\u00e7\u00e3o b\u00edblica poder\u00e3o invocar, \u00e9 de Salom\u00e3o [10] a cita\u00e7\u00e3o: \u201cFilho meu, se ficaste por fiador do teu pr\u00f3ximo, se te empenhaste por um estranho, est\u00e1s enredado pelos teus l\u00e1bios; est\u00e1s preso pelas palavras da tua boca\u201d.<\/p>\n
Optando por prestar a garantia (em alguns grupos ou situa\u00e7\u00f5es sociais \u00e9 honroso ser chamado a afian\u00e7ar \u2013 express\u00e3o de solidariedade; em muitos neg\u00f3cios ou circunst\u00e2ncias, o interesse \u00e9 do pr\u00f3prio garantidor [11]), certamente ser\u00e1 o fiador bem protegido pela Lei.<\/p>\n
De in\u00edcio, recorde-se que a interpreta\u00e7\u00e3o da fian\u00e7a h\u00e1 de ser restrita, a teor do que disp\u00f5e o artigo 819 do C\u00f3digo Civil, repetindo o artigo 1.483 do C\u00f3digo de 1916, a retratar a solidez do princ\u00edpio.<\/p>\n
No \u00e2mbito da loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis urbanos, diz a S\u00famula 214, do Superior Tribunal de Justi\u00e7a: \u201cO fiador na loca\u00e7\u00e3o n\u00e3o responde por obriga\u00e7\u00f5es resultantes de aditamento ao qual n\u00e3o anuiu\u201d.<\/p>\n
N\u00e3o \u00e9 s\u00f3: \u00e9 permitido [12] ao fiador desobrigar-se em casos de separa\u00e7\u00e3o de fato, separa\u00e7\u00e3o judicial, div\u00f3rcio ou dissolu\u00e7\u00e3o da uni\u00e3o est\u00e1vel do casal locat\u00e1rio (inclusive em caso de uni\u00e3o homoafetiva, interpreta-se) e ainda, quando fale\u00e7a o locat\u00e1rio, mas remanes\u00e7a no im\u00f3vel c\u00f4njuge sobrevivente, herdeiro, dependente econ\u00f4mico e, na loca\u00e7\u00e3o n\u00e3o residencial, o esp\u00f3lio ou o sucessor no neg\u00f3cio.<\/p>\n
Relegaram-se ao passado aquelas horr\u00edveis situa\u00e7\u00f5es em que o fiador garantia determinada loca\u00e7\u00e3o, mas a nova condi\u00e7\u00e3o do casal locat\u00e1rio, a par de – porventura – sentimentalmente indesej\u00e1vel, sofria muta\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m econ\u00f4mica e, n\u00e3o obstante, permanecia o dever de garantia [13].<\/p>\n
O fiador tamb\u00e9m pode exonerar-se da fian\u00e7a ao t\u00e9rmino do per\u00edodo contratado para a loca\u00e7\u00e3o [14], j\u00e1 n\u00e3o existindo na legisla\u00e7\u00e3o as antigas amarra\u00e7\u00f5es – quase eternas – do garantidor.<\/p>\n
A par das possibilidades de exonera\u00e7\u00e3o e das balizas da garantia, \u00e9 perfeitamente legal que o fiador se proteja, por exemplo, se averiguar o eventual n\u00e3o atendimento de formalidades essenciais quando ajustada a fian\u00e7a; oponha todas as exce\u00e7\u00f5es pessoais; invoque (exceto em caso de ren\u00fancia) o benef\u00edcio de ordem; se desobrigue em caso de concess\u00e3o de morat\u00f3ria, pelo credor ao devedor.<\/p>\n
Logo, (i) a fian\u00e7a somente \u00e9 assumida, livremente, por interesse do garantidor em benef\u00edcio da espec\u00edfica loca\u00e7\u00e3o; (ii) o fiador \u00e9 largamente protegido pela lei.<\/p>\n
IV –\u00a0A compreens\u00e3o jurisprudencial sobre a prote\u00e7\u00e3o ao \u201cbem de fam\u00edlia\u201d.<\/p>\n
E se tornar-se impenhor\u00e1vel o bem de fam\u00edlia do fiador? \u00a0Nessa hip\u00f3tese, h\u00e1 de ser lembrada a extens\u00e3o da interpreta\u00e7\u00e3o jurisprudencial, para que se compreenda qu\u00e3o minguada seria a quantidade de im\u00f3veis que restariam pass\u00edveis de constri\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
Imune a provid\u00eancias, registros ou atos dos interessados, a prote\u00e7\u00e3o institu\u00edda pela Lei n\u00ba. 8.009\/90 se estendeu bastante, merc\u00ea da firme jurisprud\u00eancia.<\/p>\n
Realmente, ilustra-se, a jurisprud\u00eancia j\u00e1 definiu que: n\u00e3o tem validade a cl\u00e1usula contratual de ren\u00fancia \u00e0 prote\u00e7\u00e3o; a prote\u00e7\u00e3o se estende ao im\u00f3vel pertencente a solteiros, vi\u00favos, divorciados ou separados, mat\u00e9ria sumulada [15], ou nos casos de uni\u00e3o est\u00e1vel, ampliando-se, por conseguinte o conceito de fam\u00edlia; protege-se o im\u00f3vel residencial, mesmo que tenha valor elevado [16] (o que, ali\u00e1s, gera grande estranhamento social, porquanto blindadas estupendas mans\u00f5es em preju\u00edzo dos credores); protege-se o im\u00f3vel ainda em constru\u00e7\u00e3o; prevalece a impenhorabilidade mesmo quando desconsiderada a personalidade jur\u00eddica da empresa de que o propriet\u00e1rio do im\u00f3vel \u00e9 s\u00f3cio, por insolv\u00eancia em a\u00e7\u00e3o movida com base no C\u00f3digo de Defesa do Consumidor (vale dizer, a prote\u00e7\u00e3o ao bem de fam\u00edlia supera a constitucional prote\u00e7\u00e3o ao consumidor); tamb\u00e9m se protege o im\u00f3vel em que resida o s\u00f3cio atingido por desconsidera\u00e7\u00e3o da personalidade jur\u00eddica da devedora, mesmo que em execu\u00e7\u00e3o decorrente de a\u00e7\u00e3o de despejo por falta de pagamento; “\u00e9 impenhor\u00e1vel o \u00fanico im\u00f3vel residencial do devedor que esteja locado a terceiros, desde que a renda obtida com a loca\u00e7\u00e3o seja revertida para a subsist\u00eancia ou a moradia da sua fam\u00edlia” \u00a0[17] .<\/p>\n
Em suma: excepcionadas as poucas hip\u00f3teses previstas na lei, protege-se o \u201cbem de fam\u00edlia\u201d qualquer que seja a situa\u00e7\u00e3o do devedor, a origem do cr\u00e9dito ou o direito e a necessidade do credor (invariavelmente submetido \u00e0 blindagem do patrim\u00f4nio do devedor); \u00e9 extensa a amplitude do conceito de \u201cbem de fam\u00edlia\u201d, a abarcar a quase totalidade dos im\u00f3veis residenciais, isto \u00e9, a esvaziar o conjunto de bens que poderiam ser penhorados para honrar o compromisso voluntariamente assumido.<\/p>\n
Em outras palavras: se o pretendente \u00e0 fian\u00e7a n\u00e3o possuir mais um im\u00f3vel, n\u00e3o haver\u00e1 \u2013 observadas as condi\u00e7\u00f5es econ\u00f4micas costumeiras das fam\u00edlias brasileiras – patrim\u00f4nio real para enfrentar o d\u00e9bito e tal pretendente n\u00e3o poder\u00e1 ser aceito para garantir a loca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
Esta conclus\u00e3o h\u00e1 de ser lida, logicamente, com a estat\u00edstica inicialmente noticiada: como a metade dos locat\u00e1rios residenciais superaria esse entrave?<\/p>\n
V – A repercuss\u00e3o social da loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis exige extrema cautela do legislador.<\/p>\n
Sublinhe-se qu\u00e3o suscet\u00edvel sempre foi o tema da loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis \u2013 e \u00e9 nele que se insere a quest\u00e3o ora enfrentada. Para tal se busca o que escreveu, h\u00e1 muito, o Professor Caio Mario da Silva Pereira: \u201cO problema habitacional \u00e9 de todos os tempos, e conseguintemente a disciplina da loca\u00e7\u00e3o de pr\u00e9dios urbanos. Agravou-se neste s\u00e9culo constituindo um dos mais graves que t\u00eam enfrentado o legislador, o economista, o soci\u00f3logo e o jurista, desde os dias atormentados da I Grande Guerra. (…) Tem o legislador tentado restaurar a igualdade mediante norma\u00e7\u00e3o emergencial. Mas, como a crise n\u00e3o \u00e9 transit\u00f3ria, o equacionamento em termos tempor\u00e1rios ao inv\u00e9s de lograr a sua cessa\u00e7\u00e3o tem-na muitas vezes agravado. H\u00e1 um estado de fato que j\u00e1 se prolonga por tempo extenso, e que se prolongar\u00e1 ainda por muitos anos\u201d [18].<\/p>\n
A loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis urbanos j\u00e1 rendeu v\u00e1rias normas, sempre em busca da melhor solu\u00e7\u00e3o ao anseio social, destacando-se: o C\u00f3digo Civil de 1916; o Decreto Legislativo n\u00ba. 4.403, de 02\/12\/1921; o Decreto n\u00ba. 5.617, de 1928; o Decreto n\u00ba. 24.150, de 20\/04\/1934; o Decreto-lei n\u00ba. 4.598, de 20\/08\/1942; a Lei n\u00ba. 6.649, de 1979; a Lei n\u00ba. 8.245, de 18\/10\/1991; a Lei n\u00ba. 9.256, de 09\/01\/1996; a Lei n\u00ba. 11.196, de 2005; a Lei n\u00ba. 12.112, de 2009.<\/p>\n
Base legal institu\u00edda h\u00e1 mais de duas d\u00e9cadas e que ganhou pontuais atualiza\u00e7\u00f5es, a Lei n\u00ba. 8.245, de 1991 consiste a mais equ\u00e2nime norma locat\u00edcia, dentre tantas que j\u00e1 regularam a mat\u00e9ria em nosso pa\u00eds. Corporificou alentado desenvolvimento jurisprudencial e acuradas conclus\u00f5es doutrin\u00e1rias, resultando no diploma que melhor tem funcionado ou, mais exatamente, que melhor tem permitido a opera\u00e7\u00e3o das loca\u00e7\u00f5es.<\/p>\n
Logo, \u00e9 conveniente extremar-se na cautela quanto \u00e0 reg\u00eancia desse sens\u00edvel segmento s\u00f3cio econ\u00f4mico, pois o tema constitui \u201cum dos mais graves que t\u00eam enfrentado o legislador, o economista, o soci\u00f3logo e o jurista, desde os dias atormentados da I Grande Guerra\u201d.<\/p>\n
Em apertado resumo, portanto: (i) a loca\u00e7\u00e3o \u00e9 tema espinhoso em todo o mundo; (ii) foi objeto de diversas leis, no Brasil, e estabilizou-se sob a lei de 1.991, oportunamente atualizada; (iii) a solu\u00e7\u00e3o que entregou para diversos aspectos da loca\u00e7\u00e3o tem funcionado sem qualquer repulsa social, ao contr\u00e1rio; (iv) dentre tais aspectos, a lei previu a penhorabilidade do bem de fam\u00edlia do fiador em loca\u00e7\u00e3o, permitindo a larga utiliza\u00e7\u00e3o dessa modalidade de garantia.<\/p>\n
VI –\u00a0A pondera\u00e7\u00e3o que resta.<\/p>\n
Dentro desse espectro, \u00e9 interessante frisar que s\u00e3o livres os interessados para optarem ou n\u00e3o pela fian\u00e7a (uma das quatro modalidades de garantia previstas na lei das loca\u00e7\u00f5es), certos das conseq\u00fc\u00eancias dessa alternativa.<\/p>\n<\/div>\n
Em prote\u00e7\u00e3o ao fiador, existem as diversas possibilidades de exonera\u00e7\u00e3o, prevalece sempre a interpreta\u00e7\u00e3o restritiva da fian\u00e7a, \u00e9 ampla a viabilidade legal de manejar defesas.<\/p>\n
Assegurando a efetividade da fian\u00e7a locat\u00edcia, se tem a possibilidade legal da penhora da resid\u00eancia do fiador, essencial \u00e0 aceita\u00e7\u00e3o da garantia na quase totalidade das situa\u00e7\u00f5es concretas, verificadas no dia a dia.<\/p>\n
A se alterar a lei, singelamente se retiraria da amplitude de escolhas poss\u00edveis, a fian\u00e7a (pelas dificuldades j\u00e1 enfocadas), eliminando-se a possibilidade de utiliza\u00e7\u00e3o da \u00fanica garantia gratuita e consegu\u00edvel entre amigos ou familiares. Em 2013, ilustra-se, 48% das loca\u00e7\u00f5es residenciais em S. Paulo seriam inviabilizadas, exceto se os inquilinos pudessem encontrar e suportar os custos de outra modalidade de garantia.<\/p>\n
\u00c9 o que a sociedade deseja? Deve a quest\u00e3o habitacional ser abalada pela supress\u00e3o \u2013 atrav\u00e9s da veda\u00e7\u00e3o da penhora do im\u00f3vel residencial do fiador – dessa modalidade de garantia? Por certo os legisladores, leg\u00edtimos mandat\u00e1rios, saber\u00e3o enfrentar o \u00e1rduo tema com sabedoria.<\/p>\n
Notas:<\/strong><\/p>\n1 –<\/strong> Modalidade prevista no inciso IV do artigo 37, acrescido pela Lei n\u00ba.11.196, de 21\/11\/2005.<\/p>\n2 –<\/strong> Em www.secovi.com.br<\/p>\n3 – <\/strong>Projeto de Lei 693, de 1999, do Excelent\u00edssimo Deputado Jo\u00e3o Henrique. Ao propor a rejei\u00e7\u00e3o (aos 10\/05\/2012), o relator na Comiss\u00e3o de Constitui\u00e7\u00e3o, de Justi\u00e7a e de Cidadania, o Excelent\u00edssimo Deputado La\u00e9rcio Oliveira exp\u00f4s: \u201cA extin\u00e7\u00e3o do fiador, similarmente, nos parece inadequada como forma de beneficiar tanto a categoria dos locat\u00e1rios, como a dos locadores (…)\u201d.<\/p>\n4 – <\/strong>S\u00e3o exemplos, dentre tantos que tramitam, os projetos de lei apresentados pelos excelent\u00edssimos senhores Parlamentares: 1) 3452-A de 2004, de Almir Moura 2) 1313\/2007 CD 13\/06\/2007, de Jer\u00f4nimo Reis; 3) 987\/2011CD 12\/04\/2011 de Carlos Bezerra; 4) 1358\/2011CD 17\/05\/2011, de Luis Tib\u00e9; 5) 408\/2008SF30\/10\/2008, de Papal\u00e9o Paes; 6) PLS N\u00ba. 297 de 2012, de Blairo Maggi.<\/p>\n5 – <\/strong>Dentre eles, \u00e9 relevante a atua\u00e7\u00e3o do INCRA \u2013 Instituto Nacional da Coloniza\u00e7\u00e3o e da Reforma Agr\u00e1ria.<\/p>\n6 – <\/strong>A prop\u00f3sito: o economista e presidente do Instituto de Libertad y Democracia Hernando de Soto Polar, em \u201cO Mist\u00e9rio do Capital\u201d.<\/p>\n7 –<\/strong> Por exemplo: o Projeto n\u00ba. 84\/2007SF29\/05\/2007, do Excelent\u00edssimo Senador Valdir Raupp e Projeto n\u00ba.459\/2001CD05\/04\/2001, do Excelent\u00edssimo Deputado Alcione Athayde.<\/p>\n8 – <\/strong>Foi o caso da Emenda n\u00ba. 5, afastada na reda\u00e7\u00e3o de setembro de 2012 do Projeto do Novo C\u00f3digo de Processo Civil, que rezava: \u201c(…)\u00a71.\u00ba O fiador somente poder\u00e1 ser executado diretamente ap\u00f3s constitu\u00eddo em mora por meio de notifica\u00e7\u00e3o efetivada por oficial de registro de t\u00edtulos e documentos do seu domic\u00edlio<\/span>, para ci\u00eancia pr\u00e9via do d\u00e9bito do afian\u00e7ado\u201d.<\/p>\n9 – <\/strong>Art. 58 \u2013 IV, da Lei n\u00ba. 8.245\/91.<\/p>\n10 –<\/strong> Prov\u00e9rbios 6:1-5.<\/p>\n11 –<\/strong> \u00c9 o caso, por exemplo, das incont\u00e1veis e costumeiras fian\u00e7as prestadas por pais em favor de filhos ou pelos s\u00f3cios da empresa locat\u00e1ria: que outra modalidade seria mais f\u00e1cil, dispon\u00edvel e barata?<\/p>\n12 –<\/strong> Art. 12 da Lei n\u00ba. 8.245\/91 na reda\u00e7\u00e3o dada pela Lei n\u00ba. 12.112, de 09\/12\/09.<\/p>\n13 – <\/strong>Os casos mais constrangedores eram os de pais afian\u00e7ando a loca\u00e7\u00e3o da nova morada de filho rec\u00e9m casado e que, ap\u00f3s a separa\u00e7\u00e3o, via o ex-c\u00f4njuge do seu filho residindo no im\u00f3vel, com novo companheiro. Se pouco, era desconfort\u00e1vel a situa\u00e7\u00e3o do ex-sogro.<\/p>\n14 – <\/strong>Art. 40- X, da Lei n\u00ba. 8.245\/91.<\/p>\n15 –<\/strong> S\u00famula 364, do STJ: \u201cO conceito de impenhorabilidade de bem de fam\u00edlia abrange tamb\u00e9m o im\u00f3vel pertencente a pessoas solteiras, separadas e vi\u00favas\u201d.<\/p>\n16 – <\/strong>REsp\u00a01320370\u00a0\/ RJ, Relator Ministro Castro Meira, 2a Turma, DJ 05\/06\/2012 (tratando de uma \u201cresid\u00eancia luxuosa de alto padr\u00e3o – casa situada no bairro do Leblon, Munic\u00edpio do Rio de Janeiro\/RJ\u201d )<\/p>\n17 – <\/strong>S\u00famula 486, do STJ.<\/p>\n18 – <\/strong>PEREIRA, Caio M\u00e1rio da Silva. Institui\u00e7\u00f5es de direito civil, volume III \u2013 Contratos (de acordo com o C\u00f3digo Civil de 2002). Revista e atualizada por Regis Fichtner. 1\u00aa Edi\u00e7\u00e3o Eletr\u00f4nica. Rio de Janeiro. 2003. Cap\u00edtulo XLVIII, item 236.<\/p>\nAutor: Jaques Bushatsky<\/strong> \u00e9 advogado em S\u00e3o Paulo<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"(*)\u00a0Mat\u00e9ria selecionada e publicada originalmente pela Revista Opini\u00e3o Jur\u00eddica – vol. 2 \u2013 agosto de…<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"sfsi_plus_gutenberg_text_before_share":"","sfsi_plus_gutenberg_show_text_before_share":"","sfsi_plus_gutenberg_icon_type":"","sfsi_plus_gutenberg_icon_alignemt":"","sfsi_plus_gutenburg_max_per_row":"","_monsterinsights_skip_tracking":false,"_monsterinsights_sitenote_active":false,"_monsterinsights_sitenote_note":"","_monsterinsights_sitenote_category":0,"_uf_show_specific_survey":0,"_uf_disable_surveys":false,"footnotes":""},"categories":[4],"tags":[],"class_list":["post-2394","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-artigos"],"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/gerolimich.adv.br\/adv\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/2394","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/gerolimich.adv.br\/adv\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/gerolimich.adv.br\/adv\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/gerolimich.adv.br\/adv\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/gerolimich.adv.br\/adv\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=2394"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/gerolimich.adv.br\/adv\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/2394\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":2395,"href":"https:\/\/gerolimich.adv.br\/adv\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/2394\/revisions\/2395"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/gerolimich.adv.br\/adv\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=2394"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/gerolimich.adv.br\/adv\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=2394"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/gerolimich.adv.br\/adv\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=2394"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}