Por Ivan Mercadante Boscardin<\/a><\/p>\n O tema do presente artigo \u00e9 motivo de insatisfa\u00e7\u00e3o para incont\u00e1veis compradores de im\u00f3veis na planta, sejam im\u00f3veis residenciais (casa ou apartamento) ou comerciais.<\/p>\n Cumpre esclarecer inicialmente que a legisla\u00e7\u00e3o aplic\u00e1vel em uma compra e venda de im\u00f3vel na planta, via de regra, \u00e9 o C\u00f3digo de Defesa do Consumidor<\/a>, n\u00e3o existindo distin\u00e7\u00e3o se o comprador \u00e9 pessoa f\u00edsica ou pessoa jur\u00eddica, desde que seja o destinat\u00e1rio final do bem adquirido.<\/p>\n Muitas pessoas perguntam se todos os Contratos de Compromisso de Venda e Compra de im\u00f3vel na planta t\u00eam a famosa cl\u00e1usula de toler\u00e2ncia de 180 dias corridos para a entrega do im\u00f3vel, fora o prazo inicialmente destacado no Quadro Resumo.<\/p>\n A resposta \u00e9 n\u00e3o. De fato, n\u00e3o s\u00e3o todos os Contratos de Compromisso de Venda e Compra de im\u00f3vel na planta que possuem a cl\u00e1usula de toler\u00e2ncia em benef\u00edcio exclusivo da incorporadora.<\/p>\n H\u00e1 alguns (e poucos!) contratos que n\u00e3o apresentam essa possibilidade de toler\u00e2ncia e nesses raros casos, a incorporadora ter\u00e1 somente um prazo de entrega, sem nenhuma possibilidade de toler\u00e2ncia.<\/p>\n Por outro lado, podemos estimar um universo em que aproximadamente 95% dos Contratos de Compromisso de Venda e Compra de im\u00f3vel na planta t\u00eam essa cl\u00e1usula, em n\u00edtido desfavor do consumidor. Todos os Contratos confeccionados por grandes incorporadoras t\u00eam essa cl\u00e1usula.<\/p>\n O que deve ficar claro ao leitor \u00e9 que ainda n\u00e3o existe Lei alguma que determine a exist\u00eancia de uma toler\u00e2ncia para as incorporadoras\/construtoras, seja ela de 90, 180 ou 250 dias.<\/p>\n O que realmente existe \u00e9 uma regra no mercado imobili\u00e1rio, imposta por quase todas as incorporadoras, no sentido de estabelecer exclusivamente para si um prazo adicional de 180 dias corridos para a entrega do im\u00f3vel ao comprador.<\/p>\n \u00c9 absolutamente comum em contratos dessa natureza a incorporadora\/construtora informar o prazo de entrega do im\u00f3vel no documento chamado Quadro Resumo, que s\u00e3o aquelas cinco a sete primeiras p\u00e1ginas do Contrato, sem men\u00e7\u00e3o alguma \u00e0 exist\u00eancia de qualquer toler\u00e2ncia adicional.<\/p>\n N\u00e3o raras vezes, ap\u00f3s ter assinado o Contrato, o comprador sai do estande de vendas com a certeza de que a incorporadora ter\u00e1 apenas um \u00fanico prazo para a entrega do im\u00f3vel.<\/p>\n Por\u00e9m, nas chamadas cl\u00e1usulas ou condi\u00e7\u00f5es gerais do Contrato \u00e9 que a promitente-vendedora insere a famosa cl\u00e1usula de toler\u00e2ncia, atrav\u00e9s da qual ter\u00e1 um prazo adicional para entregar o im\u00f3vel, somando-se essa toler\u00e2ncia logo ap\u00f3s o t\u00e9rmino do prazo inicialmente apresentado no Quadro Resumo.<\/p>\n Tamb\u00e9m \u00e9 absolutamente comum as incorporadoras destacarem que a tal toler\u00e2ncia n\u00e3o ser\u00e1 aplicada em casos denominados como sendo de for\u00e7a maior ou caso fortuito, hip\u00f3teses na quais a vendedora n\u00e3o ter\u00e1 responsabilidade alguma para a entrega do im\u00f3vel, sendo essa cl\u00e1usula nitidamente abusiva e entendida como nula por nossos Tribunais.<\/p>\n As incorporadoras entendem por caso fortuito ou de for\u00e7a maior situa\u00e7\u00f5es de:<\/p>\n – greves de funcion\u00e1rios federais, estaduais ou municipais, bem como de \u00f3rg\u00e3os relacionados com a administra\u00e7\u00e3o p\u00fablica ou da ind\u00fastria da constru\u00e7\u00e3o civil que possa afetar a execu\u00e7\u00e3o das obras e obten\u00e7\u00e3o do auto de conclus\u00e3o de obra ou \u201chabite-se\u201d<\/p>\n – guerra ou perturba\u00e7\u00e3o da ordem p\u00fablica<\/p>\n – chuvas em excesso que impe\u00e7am a execu\u00e7\u00e3o das obras<\/p>\n – inc\u00eandios e explos\u00f5es que impe\u00e7am os trabalhos<\/p>\n – falta de material na constru\u00e7\u00e3o civil e m\u00e3o de obra qualificada<\/p>\n – condi\u00e7\u00f5es de constitui\u00e7\u00e3o<\/a> do solo n\u00e3o reveladas nas sondagens iniciais realizadas pela incorporadora no terreno do futuro empreendimento e que possa atrasar o in\u00edcio das obras<\/p>\n As situa\u00e7\u00f5es acima s\u00e3o meramente exemplificativas, podendo comportar outros casos dependendo da incorporadora.<\/p>\n Contudo, o Poder Judici\u00e1rio N\u00c3O admite um atraso por parte da incorporadora em per\u00edodo superior ao da cl\u00e1usula de toler\u00e2ncia de 180 dias, mesmo que a vendedora venha a alegar em sua defesa algum dos itens acima mencionados.<\/p>\n Eventuais disposi\u00e7\u00f5es contratuais em sentido da possibilidade do prazo de conclus\u00e3o da constru\u00e7\u00e3o ser indeterminado s\u00e3o angularmente contr\u00e1rias ao sistema definido pelo C\u00f3digo de Defesa do Consumidor<\/a>, principalmente quando considerado o artigo51<\/a>, \u00a7 1\u00ba.<\/a><\/p>\n Ora, se a cl\u00e1usula de toler\u00e2ncia n\u00e3o est\u00e1 prevista em Lei, porque o Poder Judici\u00e1rio a admite como v\u00e1lida?<\/p>\n A resposta \u00e9 complexa e nem sempre de f\u00e1cil compreens\u00e3o.<\/p>\n