{"id":1832,"date":"2014-07-22T18:08:00","date_gmt":"2014-07-22T18:08:00","guid":{"rendered":"http:\/\/gerolimich.adv.br\/adv\/?p=1832"},"modified":"2014-07-22T18:08:00","modified_gmt":"2014-07-22T18:08:00","slug":"o-direito-real-de-superficie-entre-particulares-no-codigo-civil-brasileiro-a-extincao-como-modo-de-aquisicao-da-propriedade-plena-pelo-superficiario-em-caso-de-inocorrencia-de-indenizacao","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/gerolimich.adv.br\/adv\/?p=1832","title":{"rendered":"O direito real de superf\u00edcie entre particulares no c\u00f3digo civil brasileiro: a extin\u00e7\u00e3o como modo de aquisi\u00e7\u00e3o da propriedade plena pelo superfici\u00e1rio em caso de inocorr\u00eancia de indeniza\u00e7\u00e3o"},"content":{"rendered":"

Por |\u00a0<\/span>Sandra Regina Pires<\/a><\/p>\n

RESUMO<\/strong><\/p>\n

O direito real de superf\u00edcie foi recepcionado no ordenamento brasileiro por for\u00e7a do direito portugu\u00eas, Lei de 20\/10\/1823, vigorando at\u00e9 1864, quando foi abolido pela Lei 1237 de 24 de setembro. Atualmente, ele \u00e9 regulado pelo\u00a0C\u00f3digo Civil<\/a>\u00a0e pelo\u00a0Estatuto da Cidade<\/a>\u00a0(Lei n\u00ba\u00a010.257<\/a>, de 10 de julho de 2001), que \u00e9 anterior \u00e0 compila\u00e7\u00e3o civilista. O direito de superf\u00edcie est\u00e1 encartado como direitos reais sobre a coisa alheia e tem por principal caracter\u00edstica o direito de construir ou de plantar em terreno alheio (direito de implante), autorizando-se obra no subsolo se for pertinente \u00e0 concess\u00e3o. \u00c9 considerado uma ferramenta importante no sentido de fomentar a produtividade da propriedade urbana ou rural, minimizando problemas de distribui\u00e7\u00e3o e m\u00e1 utiliza\u00e7\u00e3o da terra, al\u00e9m de oferecer \u00e0s partes interessadas (fundieiro e superfici\u00e1rio) mais uma op\u00e7\u00e3o de investimento. Institu\u00edda a superf\u00edcie, h\u00e1 a forma\u00e7\u00e3o de dois patrim\u00f4nios, advindos do dom\u00ednio \u00fatil (superfici\u00e1rio) e do dom\u00ednio direto (concedente). Tanto assim, que o im\u00f3vel e o implante podem ser alienados, desde que observado o direito rec\u00edproco de prefer\u00eancia. O legislador se descuidou da parte respons\u00e1vel pela realiza\u00e7\u00e3o do seu intento, o superfici\u00e1rio-investidor. Faz-se necess\u00e1ria interven\u00e7\u00e3o normativa no sentido de proteger o concession\u00e1rio quando da extin\u00e7\u00e3o da superf\u00edcie por advento do termo final, em que tenha ocorrido pacto indenizat\u00f3rio pelo direito de implante, tornando o neg\u00f3cio mais atrativo e seguro. A aquisi\u00e7\u00e3o da propriedade do solo \u00e9 uma maneira de atribuir efetividade a tal direito. Ajustada e n\u00e3o paga a verba indenizat\u00f3ria em determinado tempo a contar da extin\u00e7\u00e3o, o concession\u00e1rio adquire a propriedade do concedente, concentrando-se em um \u00fanico titular o dom\u00ednio \u00fatil e o dom\u00ednio direto, tornando a extin\u00e7\u00e3o do direito real em tela, modo derivado de aquisi\u00e7\u00e3o da propriedade imobili\u00e1ria. Pouco adianta pactuar indeniza\u00e7\u00e3o, se n\u00e3o h\u00e1 patrim\u00f4nio para assegurar tal verba. At\u00e9 porque, ap\u00f3s longo caminho em processo de execu\u00e7\u00e3o, o bem objeto de penhora pode vir a ser o im\u00f3vel sobre o qual recaiu o gravame. Tornar a extin\u00e7\u00e3o de um direito real (superf\u00edcie) em forma de aquisi\u00e7\u00e3o de outro (propriedade plena) \u00e9 atribuir efetividade ao direito indenizat\u00f3rio previsto no instrumento registrado no cart\u00f3rio imobili\u00e1rio.<\/p>\n

Palavras-Chave:\u00a0<\/strong>Propriedade Im\u00f3vel, Superf\u00edcie, Extin\u00e7\u00e3o, Modo Derivado de Aquisi\u00e7\u00e3o da Propriedade<\/p>\n

SURFACE REAL LAW AMONG PRIVATE PARTIES IN THE BRAZILIAN CIVIL CODE<\/strong>: extinguishment as acquisition way of general property by the superficiary in case of non-occurrence of compensation<\/p>\n

ABSTRACT<\/strong><\/p>\n

Surface real law was accepted in the Brazilian Legal System by operation of the Portuguese Law, law dated on October 20th, 1823, valid until 1864 when it was banned by the 1237 law of September 24th. Nowadays, it is ruled by the Civil Code and by the City Statute (Law number 10.257 dated on July 10th, 2001), which is previous to civil compilation. Surface law is constituted as real rights concerning an alien thing and it has as main characteristic the right to build or grow crop in alien land (settlement right), by means of the authorization of construction work in the subsoil if it is pertinent to charter. It is considered an important tool so as to increase productivity of the urban or rural property, minimizing problems referring to distribution and poor land use besides offering to the interested parties (assignor and superficiary) one more option of investment. Once the surface is established, there is the formation of two assets originated from useful ownership (superficiary) and strict ownership (grantor). In this way, both the real property and the settlement can be alienated once reciprocal right of preference is observed. The legislator neglected the part responsible for the accomplishment of its intention, the investor-superficiary. A normative intervention is necessary aiming to protect the grantee during surface extinguishment by maturity, in which there has been a compensatory covenant due to settlement right, making business more attractive and safe. Acquisition of soil property is a way to attribute effectiveness to this right. Once the award of damages is not paid, in a specific period of time, after extinguishment, the grantee acquires the grantor\u2019s property focusing the useful ownership on a single holder making the extinguishment of right in rem as a derivative way of acquisition of real state property. It is not of great importance to agree with compensation if there is no asset to ensure such appropriation because, after a long way in execution proceeding, the asset, which is the object of attachment, may be the property to which encumbrance lay on. To provide extinguishment of a real right (surface) as acquisition of another (general property) means to attribute effectiveness to compensation right foreseen in the instrument recorded in the Registry of Deeds.<\/p>\n

Keywords:\u00a0<\/strong>Real State Property, Surface, Extinguishment, Derivative Way of Property Acquisition.<\/p>\n

1. INTRODU\u00c7\u00c3O<\/strong><\/p>\n

O tema proposto cont\u00e9m express\u00f5es que merecem destaque. S\u00e3o elas:\u00a0i)\u00a0<\/strong>\u201centre particulares\u201d, uma vez que a superf\u00edcie pode ser institu\u00edda por pessoa jur\u00eddica de direito p\u00fablico interno regida pela Lei Substantiva;\u00a0ii)\u00a0<\/strong>\u201cno\u00a0C\u00f3digo Civil<\/a>\u00a0Brasileiro\u201d, a uma porque h\u00e1 outro diploma legal no Brasil que trata da superf\u00edcie: o\u00a0Estatuto da Cidade<\/a>\u00a0(Lei n\u00ba\u00a010.257<\/a>, de 10 de julho de 2001), que atribui a ela caracter\u00edsticas diferentes da prescrita no\u00a0C\u00f3digo Civil<\/a>; a duas porque n\u00e3o se abordar\u00e1 a concess\u00e3o superfici\u00e1ria no direito alien\u00edgena;\u00a0iii)\u00a0<\/strong>\u201cem caso de inocorr\u00eancia de indeniza\u00e7\u00e3o\u201d, uma vez que a cl\u00e1usula de indenizar \u00e9 dispositiva; isto \u00e9, pode ou n\u00e3o constar do t\u00edtulo constitutivo.<\/p>\n

O direito real de superf\u00edcie \u00e9 um instrumento vi\u00e1vel para solucionar problemas referentes \u00e0 m\u00e1 utiliza\u00e7\u00e3o e distribui\u00e7\u00e3o da propriedade imobili\u00e1ria. Permite a explora\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel sem ter de pagar por ele[1]<\/a>.<\/p>\n

O prop\u00f3sito do legislador brasileiro ao reinserir no ordenamento o direito real em tela \u00e9 louv\u00e1vel[2]<\/a>. Entretanto, confere tratamento desvantajoso ao superfici\u00e1rio quando da sua extin\u00e7\u00e3o em caso de aus\u00eancia de cl\u00e1usula prevendo pagamento de indeniza\u00e7\u00e3o pela constru\u00e7\u00e3o e\/ou planta\u00e7\u00e3o efetuada (s) por ele. Ressurge, em meio \u00e0 necessidade de se enfrentar as novas realidades e problemas jur\u00eddicos de grandes complexidades social, econ\u00f4mica e pol\u00edtica da vida contempor\u00e2nea.<\/p>\n

Tem por caracter\u00edsticas o direito de construir ou de plantar em terreno alheio, autorizando-se obra no subsolo se for pertinente \u00e0 concess\u00e3o. \u00c9 um direito tempor\u00e1rio[3]<\/a>\u00a0constitu\u00eddo por escritura p\u00fablica devidamente registrada no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis, comportando as esp\u00e9cies onerosa ou gratuita[4]<\/a>. Em sendo onerosa, o pagamento do c\u00e2non pode se dar de uma \u00fanica vez ou parceladamente. Os \u00f4nus p\u00fablicos s\u00e3o de responsabilidade do superfici\u00e1rio, salvo disposi\u00e7\u00e3o em contr\u00e1rio. \u00c9 transmiss\u00edvel por ato\u00a0inter vivos<\/i>\u00a0ou\u00a0mortis causa\u00a0<\/i>e tem por objeto im\u00f3vel urbano ou rural.<\/p>\n

Examinando os seus tra\u00e7os marcantes, conclui-se que o direito real em foco se d\u00e1 quando o propriet\u00e1rio concede a outrem a prerrogativa de construir ou plantar em seu terreno (direito de implante), por tempo determinado, mediante escritura p\u00fablica devidamente registrada no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis.<\/p>\n

O instrumento de\u00a0constitui\u00e7\u00e3o<\/a>\u00a0da superf\u00edcie deve contemplar todos os pormenores do neg\u00f3cio jur\u00eddico, tais como prazo para edificar ou plantar, circunst\u00e2ncias de extin\u00e7\u00e3o (al\u00e9m daquelas circunst\u00e2ncias legais), forma de pagamento, em suma, todos os direitos e obriga\u00e7\u00f5es devem ser consignados com clareza no instrumento a ser registrado na matr\u00edcula do im\u00f3vel.<\/p>\n

Superf\u00edcie, para a ci\u00eancia do Direito n\u00e3o se trata do ch\u00e3o onde se pisa, mas o que emerge dele. O dono do terreno ou fundieiro n\u00e3o perde a propriedade do solo, que continua seu. O superfici\u00e1rio agrega ao terreno alheio plantas e\/ou constru\u00e7\u00f5es que passam a lhe pertencer. Tem o concession\u00e1rio direito real – a superf\u00edcie -, sobre coisa alheia, ou seja, sobre o terreno do fundieiro. As coisas constru\u00eddas ou plantadas pelo superfici\u00e1rio no terreno do concedente a ele pertencem (exce\u00e7\u00e3o \u00e0 regra de que o acess\u00f3rio segue o principal)[5]<\/a>. O construtor ou plantador tem obra separada do solo; ele tem a propriedade \u00fatil.<\/p>\n

A aliena\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel ou do direito de superf\u00edcie requer direito de prefer\u00eancia rec\u00edproco; isto \u00e9, se o concedente quiser vender o terreno, ter\u00e1 que oferec\u00ea-lo primeiramente ao superfici\u00e1rio. Se o superfici\u00e1rio quiser alienar o direito de superf\u00edcie, ter\u00e1 que oferec\u00ea-lo primeiramente ao concedente.<\/p>\n

A realiza\u00e7\u00e3o do direito de implante pode ser dar com constru\u00e7\u00e3o e\/ou planta\u00e7\u00e3o de qualquer esp\u00e9cie: moradia, ind\u00fastria, com\u00e9rcio; cultura de gr\u00e3os, plantas ornamentais etc. A utiliza\u00e7\u00e3o do subsolo est\u00e1 autorizada apenas se inerente ao objeto da concess\u00e3o.<\/p>\n

As partes envolvidas t\u00eam direitos e deveres. Em linhas gerais s\u00e3o direitos do concedente ou fundieiro, conforme Adriano Azevedo em artigo eletr\u00f4nico:<\/p>\n

\n

i) utilizar a parte do im\u00f3vel que n\u00e3o faz parte da concess\u00e3o, inclusive o subsolo e espa\u00e7o a\u00e9reo, obedecendo eventuais restri\u00e7\u00f5es; ii) se oneroso, receber o\u00a0canon<\/i>\u00a0ousolarium<\/i>; iii) exercer a prefer\u00eancia em caso de aliena\u00e7\u00e3o do direito real de superf\u00edcie; iv) proceder a resolu\u00e7\u00e3o da superf\u00edcie pelo advento do termo, se tempor\u00e1ria, se o superfici\u00e1rio n\u00e3o edificar ou plantar no prazo estipulado, ou se o fizer em desacordo com o pactuado, ou se der destina\u00e7\u00e3o diversa da prevista; v) constituir gravames reais sobre o solo; vi) tornar-se dono da constru\u00e7\u00e3o ou planta\u00e7\u00e3o se extinta a superf\u00edcie, indenizando ou n\u00e3o o concession\u00e1rio. Seus deveres s\u00e3o: i) n\u00e3o praticar atos que impe\u00e7am ou prejudiquem a concretiza\u00e7\u00e3o ou o exerc\u00edcio do objeto do direito de superf\u00edcie; ii) dar prefer\u00eancia ao superfici\u00e1rio na aquisi\u00e7\u00e3o da propriedade do solo, caso esta se fa\u00e7a a t\u00edtulo oneroso.<\/p>\n<\/blockquote>\n

Quanto ao concession\u00e1rio ou superfici\u00e1rio, podemos dar como seus direitos: i) utilizar a superf\u00edcie do solo de outrem, conforme aven\u00e7ado; ii) usar, gozar e dispor da constru\u00e7\u00e3o ou da planta\u00e7\u00e3o superfici\u00e1rio como coisa sua, separada da propriedade do solo; iii) onerar com \u00f4nus reais a constru\u00e7\u00e3o ou planta\u00e7\u00e3o, que se extinguir\u00e3o com o termo final da concess\u00e3o da propriedade superfici\u00e1ria; iv) a faculdade de hipotecar seu direito de superf\u00edcie; v) exercer o direito de prefer\u00eancia na aquisi\u00e7\u00e3o do solo, caso o propriet\u00e1rio a aliene a t\u00edtulo oneroso; vi) reconstruir a edifica\u00e7\u00e3o ou refazer a planta\u00e7\u00e3o, caso pere\u00e7a, enquanto durar a concess\u00e3o. Como suas obriga\u00e7\u00f5es: i) se for onerosa a concess\u00e3o, deve pagar o valor ajustado (canon\u00a0<\/i>ou\u00a0solarium<\/i>); ii) utilizar-se do direito da superf\u00edcie conforme pactuado; iii) responder pelos encargos e tributos que incidam sobre a propriedade superfici\u00e1ria, enquanto durar a concess\u00e3o; iv) conservar a obra superfici\u00e1ria sem demoli-la; v) dar prefer\u00eancia ao dono do solo \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o da propriedade superfici\u00e1ria, caso se fa\u00e7a a t\u00edtulo oneroso.<\/p>\n

\u00c9 instituto complexo que pode levar os desavisados a descumprirem as detalhistas regras de seu instrumento constitutivo, acarretando-lhes s\u00e9rios preju\u00edzos.<\/p>\n

2. UM POUCO DE HIST\u00d3RIA<\/strong><\/p>\n

O instituto da superf\u00edcie surgiu no direito romano no per\u00edodo classificado como romano-hel\u00eanico[6]<\/a>, origin\u00e1rio dos arrendamentos de longo prazo, quando ent\u00e3o passou a se admitir a possibilidade de coexistirem, separadamente, a propriedades do solo da propriedade das constru\u00e7\u00f5es. Com a necessidade de fixar as pessoas nas terras para manter o dom\u00ednio pleno, Roma passou a arrendar as suas terras a particulares, por meio do instituto do “ius in agro vectigali,\u00a0<\/i>ou\u00a0ager vectigalis”<\/i>\u00a0– esp\u00e9cie de arrendamento perp\u00e9tuo ou de longo prazo (cem ou mais anos) – mediante o pagamento de\u00a0c\u00e2non\u00a0<\/i>anual. Rog\u00e9rio Derbly, em artigo eletr\u00f4nico de setembro de 2001, esclarece que:<\/p>\n

Esses arrendamentos, a princ\u00edpio concedidos em longo prazo, vieram, por vezes, a s\u00ea-lo perpetuamente, impondo, sempre a contrapartida, ao arrendat\u00e1rio a obriga\u00e7\u00e3o de construir em terreno locado e a de pagar um c\u00e2non anual (pensio ou solarium<\/i>) ou uma quantia \u00fanica pela loca\u00e7\u00e3o do solo. O arrendat\u00e1rio n\u00e3o tinha mais do que o uso e a frui\u00e7\u00e3o da edifica\u00e7\u00e3o, uma vez que, mesmo sob Justiniano, vigorou no Direito Romano, sem embargo de poder haver opini\u00f5es em contr\u00e1rio, o princ\u00edpio da acess\u00e3o, ou seja, de que\u00a0superf\u00edcies solo cedit.<\/i>“<\/p>\n

Portanto, embora os romanos tenham formalmente preservado a inteireza do princ\u00edpio de que tudo o que a propriedade era acrescido ou nela era incorporado pertenceria, por acess\u00e3o, ao propriet\u00e1rio, foi mitigado pela necessidade de adapta\u00e7\u00e3o \u00e0s condi\u00e7\u00f5es sociais dos novos tempos vividos \u00e0 \u00e9poca pelos romanos, surgindo, ent\u00e3o, o direito de superf\u00edcie.<\/p>\n

Conclui-se que a causa do nascimento do direito de superf\u00edcie foi a necessidade de adapta\u00e7\u00e3o \u00e0s condi\u00e7\u00f5es econ\u00f4micas da \u00e9poca.<\/p>\n

Guardadas as devidas propor\u00e7\u00f5es, as condi\u00e7\u00f5es econ\u00f4micas continuam regendo as necessidades sociais exigindo atitude dos Poderes Legislativo Executivo.<\/p>\n

3. PROPRIEDADE PLENA E LIMITADA E A ACESS\u00c3O COMO MEIO DE AQUISI\u00c7\u00c3O<\/strong><\/p>\n

Antes de dar in\u00edcio ao que se prop\u00f5e o presente cap\u00edtulo, \u00e9 salutar trazer \u00e0 baila os diferenciais entre acess\u00e3o, benfeitoria e perten\u00e7a.<\/p>\n

Benfeitorias s\u00e3o despesas feitas com a coisa, ou obras feitas na coisa, com o fito de conserv\u00e1-la, melhor\u00e1-la ou embelez\u00e1-la. Acess\u00f5es s\u00e3o obras que criam coisas novas, diferentes, que v\u00eam aderir \u00e0 coisa anteriormente existente. Nas acess\u00f5es, o propriet\u00e1rio do terreno paga o justo valor, isto \u00e9, o valor efetivo dos materiais e o justo pre\u00e7o da m\u00e3o-de-obra, enquanto nas benfeitorias \u00e9 l\u00edcito ao propriet\u00e1rio optar entre o valor atual e o seu custo (art. 1222, CC)[7]<\/a>. Para Serpa Lopes (2000, p. 396) h\u00e1 uma benfeitoria quando:<\/p>\n

\n

(…) quem a faz procede como dono ou leg\u00edtimo possuidor, tanto da coisa principal como da acess\u00f3ria, a exemplo do locat\u00e1rio. Na acess\u00e3o, ao contr\u00e1rio, uma das coisas n\u00e3o pertence a quem uniu a outra ou a quem a transformou, ou seja, o autor da acess\u00e3o n\u00e3o procede com convic\u00e7\u00e3o que \u00e9 dono ou leg\u00edtimo possuidor de ambas as coisas unidas.<\/p>\n<\/blockquote>\n

Giorgi Thompson, em artigo eletr\u00f4nico elaborado em dezembro de 2011, veiculado pelo\u00a0site\u00a0<\/i>Jus Navigandi, assevera que:<\/p>\n

\n

A acess\u00e3o \u00e9 uma altera\u00e7\u00e3o quantitativa e qualitativa da coisa, ou melhor, \u00e9 o aumento do volume ou do valor do objeto da propriedade devido for\u00e7as externas. Informa, ainda, que a doutrina civil de melhor quilate n\u00e3o considera benfeitoria os melhoramentos advindos \u00e0 coisa sem a interven\u00e7\u00e3o do propriet\u00e1rio, possuidor ou detentor dela, tais sejam os acr\u00e9scimos ou acess\u00f5es que sobrevenham naturalmente. A benfeitoria denota sempre melhoramento artificial, ou seja, o que foi produzido pela vontade ou determina\u00e7\u00e3o do homem. A benfeitoria apenas objetiva a conserva\u00e7\u00e3o, valoriza\u00e7\u00e3o ou maior deleite do im\u00f3vel,\u00a0ao passo que a acess\u00e3o altera a subst\u00e2ncia da coisa<\/i>.<\/p>\n<\/blockquote>\n

J\u00e1 perten\u00e7a \u00e9 bem que n\u00e3o constitui parte integrante, mas se destina de modo duradouro ao uso, ao servi\u00e7o ou ao aformoseamento de outro. Perten\u00e7a significa fazer parte de. Como exemplo, podemos citar que a porta e janela s\u00e3o fundamentais para a exist\u00eancia da casa. O ar-condicionado n\u00e3o. Ele \u00e9 uma perten\u00e7a. Se for retirado do principal n\u00e3o afeta a sua estrutura.<\/p>\n

Retomando o foco do cap\u00edtulo, direito de propriedade \u00e9 o direito mais amplo da pessoa em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 coisa. Traduz-se na disposi\u00e7\u00e3o do art.\u00a01228<\/a>\u00a0do\u00a0C\u00f3digo Civil<\/a>\u00a0Brasileiro que confere ao seu titular a faculdade de uso, gozo, disposi\u00e7\u00e3o e reivindica\u00e7\u00e3o[8]<\/a>. Preleciona o Professor S\u00edlvio Venosa (2010, p. 176) que a propriedade classifica-se em plena e limitada. A primeira se d\u00e1 quando todos os seus elementos constitutivos se acham reunidos em favor de um \u00fanico titular; a segunda, quando um dos seus elementos se desmembra, erigido em direito real aut\u00f4nomo e conferido a outrem (superf\u00edcie, por exemplo), conservando os demais o propriet\u00e1rio. Da\u00ed a assertiva de que quando \u00e9 institu\u00eddo direito real de uso e\/ou gozo sobre determinado bem, o titular passa a ter propriedade limitada, at\u00e9 que ocorra a extin\u00e7\u00e3o do direito menor, voltando a ter a propriedade plena sobre o bem. \u00c9 o chamado princ\u00edpio da elasticidade do dom\u00ednio.<\/p>\n

Diz-se que a aquisi\u00e7\u00e3o da propriedade \u00e9 origin\u00e1ria quando se d\u00e1 direta e independentemente da interposi\u00e7\u00e3o de outra pessoa, o adquirente faz seu o bem, que n\u00e3o lhe \u00e9 transmitido por quem quer que seja. Diz-se que \u00e9 derivada quando tem como pressuposto um ato de transmiss\u00e3o por via do qual a propriedade se transfere para o adquirente. Tais s\u00e3o a transcri\u00e7\u00e3o (bem im\u00f3vel) e a tradi\u00e7\u00e3o (bem m\u00f3vel), interessando, aqui, a propriedade imobili\u00e1ria.<\/p>\n

A acess\u00e3o \u00e9 um dos modos de aquisi\u00e7\u00e3o derivada da propriedade im\u00f3vel, merecendo destaque, em raz\u00e3o do tema, a acess\u00e3o das constru\u00e7\u00f5es e planta\u00e7\u00f5es. Acess\u00e3o, no sentido mais amplo, significa aumento da coisa objeto de propriedade. \u00c9 obra que cria coisa nova, diferente, que vem aderir \u00e0 coisa anteriormente existente. O termo tem a no\u00e7\u00e3o de acess\u00f3rio. Pertencer\u00e1 ao dono da coisa principal o que se adere a ela. O problema jur\u00eddico surge quando as duas por\u00e7\u00f5es pertencem a propriet\u00e1rios distintos. H\u00e1 necessidade de que se distingam o bem principal e o acess\u00f3rio. Nem sempre ser\u00e1 o maior valor econ\u00f4mico que preponderar\u00e1. A constru\u00e7\u00e3o pode ser mais valiosa que o solo, mas este \u00e9 considerado bem principal. Pela acess\u00e3o imobili\u00e1ria ocorre um acr\u00e9scimo ao solo de outrem, aumentando o \u00e2mbito de sua propriedade e seu valor. Essa ader\u00eancia de uma coisa a outra decorre, no caso em tela, de atividade humana[9]<\/a>. A lei entende por bem deixar a propriedade ao titular da coisa principal para evitar o condom\u00ednio, permitindo sempre que poss\u00edvel o ressarcimento impeditivo do injusto enriquecimento.<\/p>\n

Institu\u00eddo o direito real de superf\u00edcie, o propriet\u00e1rio concede a outrem a prerrogativa de construir ou plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura p\u00fablica devidamente registrada no Cart\u00f3rio de Im\u00f3veis, passando a ter propriedade limitada sobre o bem.<\/p>\n

O dono do terreno ou fundieiro n\u00e3o perde a propriedade do solo. Perde, entretanto, as faculdades de usar e gozar do bem que s\u00e3o conferidas ao superfici\u00e1rio que agrega ao terreno de outrem plantas ou constru\u00e7\u00f5es que passam a lhe pertencer, sendo titular de direito real sobre a coisa alheia. Assim se constata a ocorr\u00eancia da exce\u00e7\u00e3o \u00e0 regra de que o acess\u00f3rio segue o principal, existindo duas propriedades: a do concedente, sobre o terreno; e a do superfici\u00e1rio, sobre o implante, privilegiando o legislador a propriedade plena para um ou para o outro ao instituir o direito de prefer\u00eancia rec\u00edproco em caso de aliena\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel ou do direito de superf\u00edcie.<\/p>\n

Carlos Kennedy, em artigo eletr\u00f4nico de julho de 2002, corrobora com o entendimento acima, definindo o direito de superf\u00edcie como a propriedade da benfeitoria ou planta\u00e7\u00e3o destacada do solo onde se assentam. Sustenta que neste sentido, o instituto \u00e9 conflitante com o princ\u00edpio romano do\u00a0superficies solo cedit<\/i>, segundo o qual, tudo quanto fosse acrescido ao solo a ele se agregava e ao dono do solo pertencia, promovendo um\u00a0desmembramento<\/i>\u00a0entre o dom\u00ednio do solo e o dom\u00ednio do que est\u00e1 (ou ser\u00e1) incorporado a ele por acess\u00e3o.<\/p>\n

Extinta a concess\u00e3o superfici\u00e1ria, o concedente passar\u00e1 a ter propriedade plena sobre o terreno, constru\u00e7\u00e3o ou planta\u00e7\u00e3o, trazendo \u00e0 tona o princ\u00edpio da elasticidade do dom\u00ednio. O superfici\u00e1rio, por sua vez, apenas ser\u00e1 indenizado se houver pacto nesse sentido. Supondo a sua exist\u00eancia, o legislador teria conferido maior efetividade \u00e0 satisfa\u00e7\u00e3o indenizat\u00f3ria, se tivesse previsto a possibilidade daquele adquirir a propriedade do terreno, em n\u00e3o ocorrendo o pagamento espont\u00e2neo em determinado lapso temporal, a contar da extin\u00e7\u00e3o do referido direito real e independentemente de notifica\u00e7\u00e3o, dando continuidade ao prop\u00f3sito legal de incentivar a propriedade imobili\u00e1ria plena para um ou para outro e, principalmente, de atrair investidores, tornando produtivo o que era ocioso.<\/p>\n

3. DOM\u00cdNIO DIRETO E DOMINIO \u00daTIL COMO VIABILIZADORES DE DOIS PATRIM\u00d4NIOS<\/p>\n

A grande maioria dos civilistas brasileiros defende que uma vez institu\u00eddo o gravame em pauta, ocorrer\u00e1 a divis\u00e3o da propriedade em dois direitos: o dom\u00ednio direto e o dom\u00ednio \u00fatil. Neste sentido \u00e9 o ensinamento do professor Adriano Stanley (2009, p. 161):<\/p>\n

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(\u2026) com a\u00a0constitui\u00e7\u00e3o<\/a>\u00a0do Direito Real de Superf\u00edcie, h\u00e1 uma esp\u00e9cie de divis\u00e3o do dom\u00ednio. Dessa forma, a propriedade se divide em dois direitos: o primeiro, que \u00e9 o direito de propriedade (dom\u00ednio direto) e o segundo, que \u00e9 o dom\u00ednio \u00fatil que consiste, exatamente, no direito de terceira pessoa que se fez superfici\u00e1rio poder utilizar o im\u00f3vel, tirando dele toda a sua utilidade, no lugar do propriet\u00e1rio. Portanto, surge assim dois patrim\u00f4nios aut\u00f4nomos e sobre cada um deles podem ocorrer atos e neg\u00f3cios jur\u00eddicos independentes.<\/p>\n<\/blockquote>\n

\u00c9 exatamente esta autonomia de patrim\u00f4nios que viabiliza a aquisi\u00e7\u00e3o do dom\u00ednio direto (da propriedade) pelo superfici\u00e1rio, posto que j\u00e1 \u00e9 titular do dom\u00ednio \u00fatil. \u00c9 ela tamb\u00e9m que torna realiz\u00e1vel a quebra do principio de que o acess\u00f3rio (implante) segue o principal (solo). O mesmo professor adverte que \u201co superfici\u00e1rio perde tudo o que construiu no im\u00f3vel cedido em superf\u00edcie, e s\u00f3 far\u00e1\u00a0jus<\/i>\u00a0\u00e0 indeniza\u00e7\u00e3o se tal possibilidade for expressamente mencionada no t\u00edtulo constitutivo\u201d (op. Cit<\/i>., p. 162).<\/p>\n

O referido mestre \u00e9 bastante claro: o superfici\u00e1rio \u201cperde tudo\u201d, caso n\u00e3o haja cl\u00e1usula indenizat\u00f3ria no instrumento constitutivo. Entretanto, de pouco adianta sua previs\u00e3o se a lei a ela n\u00e3o atribui efetividade.<\/p>\n

A doutrinadora Maria Helena Diniz converge para o mesmo entendimento (2009, ps. 480\/483):<\/p>\n

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(\u2026) \u00c9 um direito real de frui\u00e7\u00e3o sobre coisa alheia, visto que n\u00e3o atinge a propriedade do dono do solo, por afastar a acess\u00e3o, pela qual tudo que se acrescentar ao solo dever\u00e1 pertencer ao seu propriet\u00e1rio. Assim sendo, a superf\u00edcie \u00e9 exce\u00e7\u00e3o ao principio de que o acess\u00f3rio acompanha o principal, pois a lei concede ao superfici\u00e1rio um direito real sobre constru\u00e7\u00e3o ou planta\u00e7\u00e3o feita em terreno alheio, utilizando sua superf\u00edcie. A extin\u00e7\u00e3o da superf\u00edcie deve ser averbada no Registro Imobili\u00e1rio e com isso estabelecida estar\u00e1 a recupera\u00e7\u00e3o do dom\u00ednio pleno pelo propriet\u00e1rio do solo, pois, enquanto perdurou o direito de superf\u00edcie, o dom\u00ednio era limitado. Ele recupera a propriedade plena sobre o terreno, adquire a propriedade da constru\u00e7\u00e3o ou planta\u00e7\u00e3o, se as partes n\u00e3o houverem estipulado o contr\u00e1rio. (\u2026) Trata-se de instituto ben\u00e9fico ao propriet\u00e1rio.<\/p>\n<\/blockquote>\n

Finaliza a referida professora atestando que o instituto \u00e9 \u201cben\u00e9fico\u201d para o propriet\u00e1rio do solo. Indubitavelmente que sim, pois ainda que pactuada a cl\u00e1usula de indenizar, se o concedente n\u00e3o efetuar o pagamento espontaneamente, o superfici\u00e1rio percorrer\u00e1 uma verdadeira\u00a0via crucis\u00a0<\/i>no Poder Judici\u00e1rio para adjudicar ou alienar em hasta ou leil\u00e3o p\u00fablicos bens do patrim\u00f4nio do fundieiro.<\/p>\n

A recupera\u00e7\u00e3o da propriedade plena do im\u00f3vel por parte do concedente quando da extin\u00e7\u00e3o do direito real de superf\u00edcie tamb\u00e9m \u00e9 comentada por S\u00edlvio Rodrigues (2007, p.276):<\/p>\n

Extinta a concess\u00e3o ordinariamente pelo decurso do prazo, passar\u00e1 ao concedente a propriedade plena do im\u00f3vel independentemente de indeniza\u00e7\u00e3o. Isso ocorre se as partes n\u00e3o houverem estipulado o contr\u00e1rio, o que indica que a regra n\u00e3o \u00e9 de ordem p\u00fablica, ficando, portanto, ao inteiro arb\u00edtrio das partes ajustar o que lhes aprouver.<\/p>\n

O assunto tamb\u00e9m \u00e9 abordado por Roberto Gon\u00e7alves ao examinar o teor do art.\u00a01375<\/a>do\u00a0C\u00f3digo Civil<\/a>\u00a0Brasileiro (2009, p. 422):<\/p>\n

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Prescreve o art. Que extinta a concess\u00e3o, o propriet\u00e1rio passar\u00e1 a ter propriedade plena sobre o terreno, constru\u00e7\u00e3o ou planta\u00e7\u00e3o, independentemente de indeniza\u00e7\u00e3o, se as partes n\u00e3o houverem estipulado o contr\u00e1rio. O propriet\u00e1rio concedente tem, desse modo, a expectativa de receber a coisa com a obra ou planta\u00e7\u00e3o. Extinta a concess\u00e3o, a constru\u00e7\u00e3o ou planta\u00e7\u00e3o incorporam-se ao solo em definitivo, tendo em vista que a superf\u00edcie importa em desmembramento da propriedade, a extin\u00e7\u00e3o dela implica o remembramento, que opera em favor dodominus soli<\/i>. T\u00eam os interessados a faculdade de ajustar o que melhor lhes convenha, no caso de ficar extinta a superf\u00edcie. O art. 1375 supratranscrito tem, portanto, car\u00e1ter supletivo, aplicando-se na falta de estipula\u00e7\u00e3o contr\u00e1ria. Nada impede que se convencione o pagamento de indeniza\u00e7\u00e3o pelo dono do terreno ao superfici\u00e1rio, considerando-se que este devolve o terreno, em regra, valorizado.<\/p>\n<\/blockquote>\n

Novamente se destaca o car\u00e1ter dispositivo da cl\u00e1usula indenizat\u00f3ria, sem valorizar, entretanto, a sua efetividade.<\/p>\n

Jos\u00e9 Rog\u00e9rio Cruz e Tucci, em artigo publicado na Revista S\u00edntese dois meses ap\u00f3s o in\u00edcio da vig\u00eancia do\u00a0Novo C\u00f3digo Civil<\/a>\u00a0brasileiro, faz as seguintes observa\u00e7\u00f5es:<\/p>\n

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O\u00a0novo C\u00f3digo Civil<\/a>\u00a0reconhece que os tempos s\u00e3o outros. As tend\u00eancias das sociedades contempor\u00e2neas, no que se refere ao direito, diferentemente das id\u00e9ias de um passado n\u00e3o distante, visam a engrandecer o aspecto social. Essa, ali\u00e1s, parece ter sido a maior preocupa\u00e7\u00e3o dos renomados juristas integrantes da Comiss\u00e3o de Elabora\u00e7\u00e3o do Projeto. Quanto aos direitos reais, em especial, estabeleceu-se um esp\u00edrito de maior comunh\u00e3o no sentido da propriedade, destacando-se, quanto \u00e0 superf\u00edcie, a finalidade de se dar maior mobiliza\u00e7\u00e3o ao direito de propriedade. N\u00e3o resta a menor d\u00favida de que, nas organiza\u00e7\u00f5es sociais modernas, a nossa em particular, o instituto da superf\u00edcie se mostra de grande utilidade para que haja maior dinamiza\u00e7\u00e3o do dom\u00ednio, resultando, por via de conseq\u00fc\u00eancia, em maior proveito do solo improdutivo ou inculto, e, no plano t\u00e9cnico-jur\u00eddico, para atender a situa\u00e7\u00f5es concretas que v\u00eam sendo consolidadas de modo totalmente irregular.<\/p>\n<\/blockquote>\n

O autor do artigo destaca a \u201cdinamiza\u00e7\u00e3o do dom\u00ednio\u201d e o \u201cproveito do solo improdutivo ou inculto\u201d. Entretanto, \u00e9 preciso tornar o neg\u00f3cio atrativo. Uma maneira de realizar esta tarefa \u00e9 conferir maior prote\u00e7\u00e3o ao superfici\u00e1rio.<\/p>\n

Rony Dreger, em texto publicado em peri\u00f3dico eletr\u00f4nico (Jus Navigandi<\/i>), sustenta que o direito real de superf\u00edcie pode ser visto como um instrumento de transforma\u00e7\u00e3o da propriedade e por que n\u00e3o dizer da sociedade:<\/p>\n

O Direito de superf\u00edcie poder\u00e1 servir como importante instrumento de transforma\u00e7\u00e3o da propriedade eis que est\u00e1 de acordo com as suas novas exig\u00eancias sociais. Poder\u00e1 servir como ferramenta eficaz para atenuar a crise habitacional que se instala nos grandes centros urbanos do nosso pa\u00eds, possibilitando \u00e0s autoridades a imediata aplica\u00e7\u00e3o de uma pol\u00edtica urbana eficaz, tendo em vista a desnecessidade da aplica\u00e7\u00e3o de recursos financeiros diretos por parte da esfera p\u00fablica. Al\u00e9m dos benef\u00edcios diretos alcan\u00e7ados com o projeto proposto existem ainda os indiretos, tais como o fomento de novos empregos na \u00e1rea de constru\u00e7\u00e3o e posteriormente no setor de servi\u00e7os e com\u00e9rcio, bem como de influenciar no crescimento ordenado da cidade, com os efeitos colaterais da diminui\u00e7\u00e3o da mis\u00e9ria e viol\u00eancia, na constru\u00e7\u00e3o de uma sociedade mais justa.<\/p>\n

Difundem-se os benef\u00edcios do direito real em tela, sem, entretanto, criar est\u00edmulos para que ele se realize. Proteger o investidor quando da extin\u00e7\u00e3o da superf\u00edcie \u00e9 uma maneira de faz\u00ea-lo.<\/p>\n

4. O DIREITO INDENIZAT\u00d3RIO DO SUPERFICI\u00c1RIO \u00c0 MARGEM DA LEI<\/strong><\/p>\n

A propriedade, na sua extens\u00e3o vertical, estende-se por em cima ou debaixo do solo at\u00e9 onde seja \u00fatil e conveniente[10]<\/a>. As constru\u00e7\u00f5es e\/ou planta\u00e7\u00f5es que existem sobre ou debaixo do solo s\u00e3o consideradas aut\u00f4nomas em rela\u00e7\u00e3o ao solo. O civilista Orlando Gomes (2002, p. 149) adverte que:<\/p>\n

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Por superf\u00edcie n\u00e3o deve entender-se a crosta terrestre, ou seja, o solo que est\u00e1 em contato com o in\u00edcio do espa\u00e7o atmosf\u00e9rico, por\u00e9m, o que est\u00e1 incorporado ao solo (constru\u00e7\u00f5es e planta\u00e7\u00f5es); \u00e9 o que emerge do solo: \u00e9 o sobre solo. (…) A extens\u00e3o do poder do propriet\u00e1rio sobre o solo n\u00e3o se delimita pela superf\u00edcie. (…) O poder do propriet\u00e1rio de um bem de raiz seria in\u00fatil se reca\u00edsse t\u00e3o-somente em sua superf\u00edcie. H\u00e1 de se estender para cima e para baixo a determinada altura e a determinada profundidade. Se quer, por exemplo, edificar, ter\u00e1 de implantar os alicerces da constru\u00e7\u00e3o do subsolo e ergu\u00ea-la acima da superf\u00edcie. Seu direito estende-se, portanto, verticalmente. Um terreno n\u00e3o \u00e9 apenas \u2018um espa\u00e7o de limites determinados na superf\u00edcie da terra\u2019, se considerado do ponto de vista do poder que a ordem jur\u00eddica reconhece ao seu dono. Da\u00ed o princ\u00edpio segundo o qual a propriedade do solo abrange a do que lhe est\u00e1 superior e inferior.<\/p>\n<\/blockquote>\n

Roberto Gon\u00e7alves (2012, p. 443) nos auxilia na compreens\u00e3o da ess\u00eancia do direito de superf\u00edcie, podendo-se dizer, simplesmente, que esse direito corresponde a uma suspens\u00e3o do princ\u00edpio da acess\u00e3o. O direito de superf\u00edcie rompe com a tradicional regra de que a propriedade do solo compreende a das acess\u00f5es que sobre ele se erguerem. \u00c9 que, constitu\u00eddo este direito, a coisa acedida passar\u00e1 a pertencer \u00e0 pessoa distinta da do propriet\u00e1rio do solo. Essa no\u00e7\u00e3o foi traduzida com precis\u00e3o por Jos\u00e9 Teixeira (1993, p. 53) ao asseverar que \u201ca admiss\u00e3o desse direito implica a suspens\u00e3o, pelo tempo em que ele vigorar, do efeito aquisitivo da acess\u00e3o\u201d.<\/p>\n

Adentrando-se na extin\u00e7\u00e3o do direito real em foco, o concession\u00e1rio ser\u00e1 indenizado pelas constru\u00e7\u00f5es e\/ou planta\u00e7\u00f5es,\u00a0desde que haja cl\u00e1usula contratual nesse sentido<\/i>, uma vez que as coisas constru\u00eddas ou plantadas pelo superfici\u00e1rio no terreno do concedente a ele pertencem. Extinta a concess\u00e3o superfici\u00e1ria, o propriet\u00e1rio passar\u00e1 a ter a propriedade plena sobre o terreno, constru\u00e7\u00e3o ou planta\u00e7\u00e3o,independentemente de indeniza\u00e7\u00e3o, salvo se as partes n\u00e3o tiverem estipulado o contr\u00e1rio<\/i>.<\/strong>\u00a0\u00c9 o que prev\u00ea o artigo\u00a01375<\/a>\u00a0do\u00a0C\u00f3digo Civil<\/a>\u00a0brasileiro,\u00a0in verbis<\/i>: \u201cExtinta a concess\u00e3o, o propriet\u00e1rio passar\u00e1 a ter propriedade plena sobre o terreno, constru\u00e7\u00e3o ou planta\u00e7\u00e3o, independentemente de indeniza\u00e7\u00e3o,\u00a0se as partes n\u00e3o houverem estipulado o contr\u00e1rio<\/i>[11]<\/strong><\/i><\/a>.\u201d Cumpre destacar que o a extin\u00e7\u00e3o aqui tratada n\u00e3o decorre de infra\u00e7\u00e3o de quaisquer cl\u00e1usulas do instrumento constitutivo. N\u00e3o \u00e9 o caso de viola\u00e7\u00e3o ao pacto, como por exemplo, quando o superfici\u00e1rio atribui ao terreno destina\u00e7\u00e3o diversa da que foi objeto da concess\u00e3o (artigo 1374, C\u00f3digo Civil brasileiro)[12]<\/a>, mas sim de extin\u00e7\u00e3o pela ocorr\u00eancia do termo final[13]<\/a>.<\/p>\n

H\u00e1 quem defenda que com o fim da concess\u00e3o, o princ\u00edpio da acess\u00e3o, que estava temporariamente suspenso, volta a vigorar. Se a superf\u00edcie acede ao solo e o solo pertence de forma plena ao propriet\u00e1rio, a superf\u00edcie tamb\u00e9m pertencer\u00e1 a este. Entretanto, como j\u00e1 mencionado,\u00a0cabe estipula\u00e7\u00e3o contr\u00e1ria, \u201cpois n\u00e3o \u00e9 regra de ordem p\u00fablica\u201d,\u00a0<\/i>conforme salienta Silvio Rodrigues (2002, p.276).<\/p>\n

Pergunta-se: em n\u00e3o havendo pagamento espont\u00e2neo\u00a0da indeniza\u00e7\u00e3o pactuada<\/i>\u00a0e em n\u00e3o sendo o patrim\u00f4nio do fundieiro suficiente para o seu pagamento, como sanar, minimizar ou evitar danos ao superfici\u00e1rio, que \u00e9 o sujeito que investe no terreno alheio, tornando a propriedade produtiva? Como atribuir maior efetividade \u00e0 cl\u00e1usula de indenizar? Demonstrar-se-\u00e1 que a aquisi\u00e7\u00e3o da propriedade fundi\u00e1ria (do solo) pelo superfici\u00e1rio, quando da extin\u00e7\u00e3o do direito real em tela, \u00e9 um meio de simplificar e fortalecer o direito indenizat\u00f3rio do qual \u00e9 titular, recha\u00e7ando a propriedade im\u00f3vel improdutiva.<\/p>\n

O legislador e a sociedade n\u00e3o t\u00eam interesse em terras ociosas. Aquele, visando \u00e0 gera\u00e7\u00e3o de riquezas e emprego, somada ao intento de corresponder \u00e0 crescente complexidade das aspira\u00e7\u00f5es humanas, cria ou adapta mecanismos para esta \u00e1rdua tarefa, haja vista a descomunal diferen\u00e7a de velocidade entre as mudan\u00e7as das necessidades do homem e as altera\u00e7\u00f5es no ordenamento jur\u00eddico.<\/p>\n

Maria Helena Diniz defende o instituto sustentando sua \u201cgrande utilidade econ\u00f4mica e social, diminuindo a crise habitacional, por incentivar\u00a0a agricultura, por possibilitar uma reforma agr\u00e1ria e por fazer com que a terra, no meio urbano, inclusive, possa ser fonte de trabalho e produ\u00e7\u00e3o (op. Cit<\/i>., p. 412)<\/i><\/p>\n

O superfici\u00e1rio, como j\u00e1 visto, \u00e9 aquele que cumpre com o intento do legislador e da sociedade tornando a propriedade produtiva. Indubit\u00e1vel que tamb\u00e9m tem vantagens, uma vez que utiliza o bem sem pagar por ele (paga pelo uso e pela frui\u00e7\u00e3o, caso seja a superf\u00edcie onerosa).<\/p>\n

A lei civil descurou do superfici\u00e1rio quando da extin\u00e7\u00e3o do direito real em tela. Previu a indeniza\u00e7\u00e3o pelo implante,\u00a0desde que pactuada no t\u00edtulo constitutivo, mas n\u00e3o conferiu efetividade ao seu recebimento<\/i>.<\/p>\n

\u00c9 sabido que o devedor responde para o cumprimento de suas obriga\u00e7\u00f5es, com todos os seus bens presentes e futuros. Extinto o direito real de superf\u00edcie e n\u00e3o satisfeita a indeniza\u00e7\u00e3o pactuada, o que deve fazer o seu titular? O\u00a0C\u00f3digo de Processo Civil<\/a>Brasileiro responde: propor a\u00e7\u00e3o de execu\u00e7\u00e3o por quantia certa contra devedor solvente[14]<\/a>\u00a0que ser\u00e1 exitosa apenas se o devedor tiver patrim\u00f4nio dispon\u00edvel e compat\u00edvel com o valor da d\u00edvida<\/i>.<\/p>\n

Supondo-se que nenhum bem seja encontrado ou que os encontrados n\u00e3o sejam suficientes para o pagamento do d\u00e9bito, o im\u00f3vel gravado pela superf\u00edcie poderia garantir a execu\u00e7\u00e3o e, em um segundo momento, com a hasta p\u00fablica ou a adjudica\u00e7\u00e3o[15]<\/a>\u00a0satisfazer o cr\u00e9dito parcial ou integralmente e isso ap\u00f3s longo per\u00edodo de lit\u00edgio.<\/p>\n

O legislador civilista teria conferido maior efetividade ao recebimento da verba em destaque se tivesse previsto, em acr\u00e9scimo ao art. 1375, a aquisi\u00e7\u00e3o da propriedade fundi\u00e1ria (do solo), em caso de n\u00e3o pagamento indenizat\u00f3rio em determinado prazo, a contar da extin\u00e7\u00e3o e independentemente de notifica\u00e7\u00e3o, o que em termos pr\u00e1ticos significaria a propriedade plena nas m\u00e3os do superfici\u00e1rio.<\/p>\n

O incremento da efetividade no recebimento da indeniza\u00e7\u00e3o pactuada provavelmente traria maior aceita\u00e7\u00e3o do direito real de superf\u00edcie. Permitir a aquisi\u00e7\u00e3o da propriedade do solo pelo superfici\u00e1rio na extin\u00e7\u00e3o n\u00e3o-indenizada \u00e9 refor\u00e7ar o prop\u00f3sito da lei. \u00c9 fomentar as transa\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias de modo a disponibilizar \u00e0s partes interessadas mais uma op\u00e7\u00e3o de empreendimento, com destaque \u00e0 maior seguran\u00e7a atribu\u00edda ao investidor de ser indenizado pelo implante, viabilizando, ainda, a redu\u00e7\u00e3o de propriedades imobili\u00e1rias ociosas, criando oportunidade \u00e0quele que n\u00e3o pode pagar pelo terreno de nele construir sua moradia ou seu neg\u00f3cio; de nele efetuar planta\u00e7\u00f5es de qualquer natureza, gerando riqueza e emprego.<\/p>\n

5. RELEX\u00d5ES ACERCA DA EFETIVIDADE DO DIREITO DE INDENIZA\u00c7\u00c3O E \u201cENGESSAMENTO\u201d DA PROPRIEDADE FUNDI\u00c1RIA<\/strong><\/p>\n

Tornar a propriedade plena nas m\u00e3os do superfici\u00e1rio em caso de extin\u00e7\u00e3o do direito real de superf\u00edcie pelo advento do termo, sem o pagamento de indeniza\u00e7\u00e3o seria um modo de \u201cengessar\u201d a disponibilidade da propriedade fundi\u00e1ria? Porventura tal fato significaria a\u00a0constitui\u00e7\u00e3o<\/a>\u00a0de um direito real de garantia sobre tal patrim\u00f4nio, com fulcro em d\u00edvida futura? O interesse privado deve prevalecer sobre o interesse p\u00fablico, isto \u00e9, deve-se dar maior garantia ao concedente em detrimento do investidor?<\/p>\n

O primeiro dos questionamentos \u00e9 respondido pela realidade do mercado imobili\u00e1rio. Excepcionalmente algu\u00e9m adquirir\u00e1 um im\u00f3vel gravado de superf\u00edcie. A prefer\u00eancia \u00e9 por bem de raiz livre e desembara\u00e7ado. Assim, uma vez registrado o direito real de superf\u00edcie, a disposi\u00e7\u00e3o da propriedade fundi\u00e1ria j\u00e1 se torna mais remota. O maior interessado na sua aquisi\u00e7\u00e3o \u00e9 o pr\u00f3prio concession\u00e1rio.<\/p>\n

O segundo deles tem sua resposta no t\u00edtulo constitutivo. A d\u00edvida n\u00e3o \u00e9 futura. A indeniza\u00e7\u00e3o \u00e9 pactuada no referido documento. A sua exigibilidade e\/ou quantifica\u00e7\u00e3o \u00e9 que se d\u00e1 em momento posterior.<\/p>\n

Finalmente, o terceiro \u00e9 respondido pela realidade social. O Estado n\u00e3o disp\u00f5e de meios para concretizar a pol\u00edtica habitacional. O investidor precisa se sentir atra\u00eddo e seguro. Se assim n\u00e3o for, ele partir\u00e1 para outro tipo de empreendimento, n\u00e3o se podendo privilegiar o direito de dispor da propriedade fundi\u00e1ria em detrimento de uma pol\u00edtica social.<\/p>\n

O\u00a0C\u00f3digo Civil<\/a>\u00a0brasileiro, ao tratar da aquisi\u00e7\u00e3o da propriedade im\u00f3vel por acess\u00e3o, prescreve em seus artigos\u00a01258<\/a>\u00a0e\u00a01259<\/a>\u00a0a aquisi\u00e7\u00e3o do solo pelo construtor de boa-f\u00e9, caso o valor da constru\u00e7\u00e3o exceda o do solo.\u00a0In verbis<\/i>:<\/p>\n

\n

Art. 1.258. Se a constru\u00e7\u00e3o, feita parcialmente em solo pr\u00f3prio, invade solo alheio em propor\u00e7\u00e3o n\u00e3o superior \u00e0 vig\u00e9sima parte deste, adquire o construtor de boa-f\u00e9 a propriedade da parte do solo invadido, se o valor da constru\u00e7\u00e3o exceder o dessa parte, e responde por indeniza\u00e7\u00e3o que represente, tamb\u00e9m, o valor da \u00e1rea perdida e a desvaloriza\u00e7\u00e3o da \u00e1rea remanescente.<\/p>\n

(…)<\/p>\n

Art. 1.259. Se o construtor estiver de boa-f\u00e9, e a invas\u00e3o do solo alheio exceder a vig\u00e9sima parte deste, adquire a propriedade da parte do solo invadido, e responde por perdas e danos que abranjam o valor que a invas\u00e3o acrescer \u00e0 constru\u00e7\u00e3o, mais o da \u00e1rea perdida e o da desvaloriza\u00e7\u00e3o da \u00e1rea remanescente; se de m\u00e1-f\u00e9, \u00e9 obrigado a demolir o que nele construiu, pagando as perdas e danos apurados, que ser\u00e3o devidos em dobro.<\/p>\n<\/blockquote>\n

Orlando Gomes (op. Cit., p. 177) destaca que a solu\u00e7\u00e3o apresentada pelo legislador apresenta-se como exce\u00e7\u00e3o ao princ\u00edpio de que o acess\u00f3rio segue o principal, modificando a tradicional regra da acess\u00e3o:<\/p>\n

Certas edifica\u00e7\u00f5es modernas s\u00e3o mais importantes economicamente do que os terrenos onde se levantam. Tornam-se, por assim dizer, bem principal, por seu valor. Sacrificar o construtor de boa-f\u00e9 em proveito do dono do terreno confinante n\u00e3o seria justo. Dar prefer\u00eancia a seu direito \u00e9 colocar-se fora da realidade em homenagem ao preconceito da superioridade da terra, difundido nos tempos em que era o principal bem econ\u00f4mico.<\/p>\n

Cristiano Chaves e Nelson Rosenvald s\u00e3o ainda mais contundentes (2008, p. 316) ao chamar a aten\u00e7\u00e3o para o fato de que \u201csacrificar o construtor \u00e9 contr\u00e1rio aos fins constitucionais da propriedade\u201d.<\/p>\n

Perceba-se que a lei protege o \u201cinvasor-investidor de boa-f\u00e9\u201d, estipulando indeniza\u00e7\u00e3o quando cab\u00edvel. Utilizando-se da mesma l\u00f3gica, por qual raz\u00e3o n\u00e3o se poderia proteger o superfici\u00e1rio-investidor, atribuindo-lhe o direito de aquisi\u00e7\u00e3o da propriedade fundi\u00e1ria em caso de n\u00e3o pagamento da indeniza\u00e7\u00e3o ajustada? Simplesmente n\u00e3o h\u00e1, merecendo o titular do direito real em estudo maior aten\u00e7\u00e3o \u00e0 efetividade de seus direitos, o que certamente vai refletir de forma positiva nas pol\u00edticas p\u00fablicas e na sociedade.<\/p>\n

6. CONCLUS\u00c3O<\/strong><\/p>\n

Demonstrado est\u00e1 que \u00e9 poss\u00edvel conferir maior efetividade indenizat\u00f3ria ao investidor-superfici\u00e1rio com a inser\u00e7\u00e3o na lei civilista da aquisi\u00e7\u00e3o da propriedade fundi\u00e1ria em caso de extin\u00e7\u00e3o do direito real em tela sem ressarcimento pelo implante.<\/p>\n

A natureza da atividade a ser praticada pelo superfici\u00e1rio demanda tempo, o que torna freq\u00fcente a sua\u00a0constitui\u00e7\u00e3o<\/a>\u00a0por prazo n\u00e3o ex\u00edguo. O patrim\u00f4nio do concedente pode aumentar, diminuir ou zerar no seu transcurso. Antevendo as duas \u00faltimas situa\u00e7\u00f5es, a permissibilidade de aquisi\u00e7\u00e3o da propriedade do solo pelo superfici\u00e1rio, em caso de n\u00e3o pagamento da indeniza\u00e7\u00e3o pactuada, fortalece a sua posi\u00e7\u00e3o, evitando ou minimizando danos.<\/p>\n

A desvantajosa situa\u00e7\u00e3o do concession\u00e1rio est\u00e1 a demandar interven\u00e7\u00e3o normativa no sentido de se permitir a aquisi\u00e7\u00e3o da propriedade plena por ele, em caso de n\u00e3o pagamento da indeniza\u00e7\u00e3o pactuada, a contar de determinado prazo ap\u00f3s a extin\u00e7\u00e3o do direito real de superf\u00edcie e independentemente de notifica\u00e7\u00e3o, salientando que tanto o direito indenizat\u00f3rio quanto o de aquisi\u00e7\u00e3o da propriedade fundi\u00e1ria devem estar previstos no t\u00edtulo constitutivo.<\/p>\n

A aquisi\u00e7\u00e3o da propriedade pela extin\u00e7\u00e3o da superf\u00edcie significa tornar o neg\u00f3cio mais atraente para o investidor, uma vez que lhe ser\u00e1 atribu\u00edda maior seguran\u00e7a no modo e no tempo de ser indenizado.<\/p>\n

Analisando-se o teor do artigo de lei que trata da extin\u00e7\u00e3o do direito real de superf\u00edcie, \u00e9 poss\u00edvel se constatar que h\u00e1 uma contradi\u00e7\u00e3o do legislador que tem por escopo evitar propriedades ociosas, dado que n\u00e3o confere efetividade ao direito indenizat\u00f3rio pelo respons\u00e1vel pela realiza\u00e7\u00e3o do seu intento. Tanto assim, que se extinta a superf\u00edcie sem que ocorra indeniza\u00e7\u00e3o, o superfici\u00e1rio ter\u00e1 que mover uma a\u00e7\u00e3o no Poder Judici\u00e1rio para receber o valor do implante, o que pode ter como desfecho a penhora e a do pr\u00f3prio bem objeto de superf\u00edcie, comportando adjudica\u00e7\u00e3o do bem ou a sua aliena\u00e7\u00e3o particular ou em hasta p\u00fablica, adiando-se desnecessariamente o recebimento da indeniza\u00e7\u00e3o por parte daquele que \u00e9 o parceiro do Estado e da sociedade na tentativa de minimizar a crise habitacional e agr\u00e1ria.<\/p>\n

Se porventura, n\u00e3o houver liquidez por parte do fundieiro, o investidor; aquele que torna a propriedade produtiva; aquele que gera emprego e renda nas \u00e1reas agr\u00e1ria, de constru\u00e7\u00e3o, de servi\u00e7os e de com\u00e9rcio; que influencia no crescimento ordenado da cidade, n\u00e3o ser\u00e1 ressarcido, evidenciando-se a desvantajosa posi\u00e7\u00e3o que assume quando da extin\u00e7\u00e3o da superf\u00edcie pelo advento do termo.<\/p>\n

A previs\u00e3o legal da aquisi\u00e7\u00e3o da propriedade fundi\u00e1ria em caso de extin\u00e7\u00e3o sem ressarcimento \u00e9 uma maneira de atribuir efetividade ao direito indenizat\u00f3rio do concession\u00e1rio que ter\u00e1 seu cr\u00e9dito satisfeito sem os transtornos de uma demanda judicial, formando uma verdadeira parceria com o Estado e com a sociedade no sentido de viabilizar a pol\u00edtica habitacional urbana e a pol\u00edtica agr\u00e1ria, melhorando a qualidade de vida dos menos favorecidos.<\/p>\n

Ademais, \u00e9 um disparate proteger legalmente o investidor-invasor e deixar \u00e0 margem da lei o investidor-superfici\u00e1rio. \u00c9 um instituto que necessita ser lapidado. As fontes do direito cumprir\u00e3o o seu papel, amoldando o \u201colhar\u201d social do direito real de superf\u00edcie \u00e0 realidade, atribuindo a ele maior efetividade.<\/p>\n

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[1]<\/a>\u00a0Eventualmente se paga para usar e fruir do bem, uma vez que a concess\u00e3o pode ser onerosa ou gratuita.\u00a0[2]<\/a>O direito de superf\u00edcie foi recepcionado por for\u00e7a do direito portugu\u00eas, Lei de 20\/10\/1823, vigorando at\u00e9 1.864, quando foi abolido pela Lei 1237 de 24 de setembro.<\/p>\n

C\u00f3digo Civil<\/a>l brasileiro, artigo\u00a01369<\/a>9,\u00a0caput<\/i>. Colar<\/p>\n

[4]<\/a>\u00a0H\u00e1 quem defenda que no sil\u00eancio, a onerosidade \u00e9 presumida.<\/p>\n

[5]<\/a>\u00a0Edifica\u00e7\u00e3o e\/ou planta\u00e7\u00e3o em rela\u00e7\u00e3o ao solo.\u00a0[6]<\/a>\u00a0A professora de Direito Civil da Universidade de Ribeir\u00e3o Preto, Roseane Abreu Gonz\u00e1les Pinto, ensina que”os per\u00edodos de forma\u00e7\u00e3o do sistema de direito privado de direito romano, os autores, de forma geral, classificam em 3 fases: 1\u00aa do direito antigo ou”pr\u00e9-cl\u00e1ssico cl\u00e1ssico – das origens de Roma at\u00e9 a Lei de\u00a0Aebuitia<\/i>; 2\u00aa do direito cl\u00e1ssico at\u00e9 o t\u00e9rmino do reinado de Diocleciano, em 305 d. C.; e a 3\u00aa do direito p\u00f3s-cl\u00e1ssico ou romano-hel\u00eanico at\u00e9 a morte de Justinianino, em 565 d. C.”<\/p>\n

[7]<\/a>\u00a0Art. 1.222. O reivindicante, obrigado a indenizar as benfeitorias ao possuidor de m\u00e1-f\u00e9, tem o direito de optar entre o seu valor atual e o seu custo; ao possuidor de boa-f\u00e9 indenizar\u00e1 pelo valor atual.\u00a0[8]<\/a>\u00a0Art. 1.228. O propriet\u00e1rio tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reav\u00ea-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.<\/p>\n

[9]<\/a>\u00a0H\u00e1 casos de acess\u00e3o por for\u00e7a da natureza (vide artigos\u00a01249<\/a>\u00a0a\u00a01252<\/a>, do\u00a0C\u00f3digo Civil<\/a>\u00a0brasileiro.<\/p>\n

[10]<\/a>\u00a0\u00c9 defeso ao propriet\u00e1rio a pr\u00e1tica de atos que n\u00e3o tragam comodidade ou utilidade, e que sejam animados pela inten\u00e7\u00e3o de prejudicar outrem (art.\u00a01.228<\/a>,\u00a0\u00a7 2.\u00ba<\/a>, do\u00a0C\u00f3digo Civil<\/a>\u00a0brasileiro).<\/p>\n

[11]<\/a>\u00a0Grifo meu\u00a0[12]<\/a>\u00a0Art. 1.374. Antes do termo final, resolver-se-\u00e1 a concess\u00e3o se o superfici\u00e1rio der ao terreno destina\u00e7\u00e3o diversa daquela para que foi concedida.<\/p>\n

[13]<\/a>\u00a0Para fins de informa\u00e7\u00e3o, se destacam as seguintes causas de extin\u00e7\u00e3o: i) advento do termo, quando ent\u00e3o passar\u00e1 a vigorar novamente o princ\u00edpio da acess\u00e3o (o contrato pode ser renovado, contudo); ii) ren\u00fancia, que deve ser por escritura p\u00fablica, registrada na matr\u00edcula do im\u00f3vel no Registro de Im\u00f3veis competente; iii) confus\u00e3o, na hip\u00f3tese em que tanto a propriedade do solo quanto \u00e0 da constru\u00e7\u00e3o ou planta\u00e7\u00e3o confundirem-se na mesma pessoa (como, por exemplo, no caso da transmiss\u00e3o da propriedade superfici\u00e1ria ao herdeiro, falecendo o propriet\u00e1rio do solo); iv) resolu\u00e7\u00e3o do contrato, em raz\u00e3o do descumprimento de alguma cl\u00e1usula (falta de pagamento etc.); v) distrato, que deve ser averbado no RI; vi) pelo n\u00e3o uso, em havendo estipula\u00e7\u00e3o expressa de prazo no contrato de superf\u00edcie para a realiza\u00e7\u00e3o da constru\u00e7\u00e3o ou planta\u00e7\u00e3o; vii) pelo abandono (por parte do propriet\u00e1rio superfici\u00e1rio, obviamente); e viii) pela desapropria\u00e7\u00e3o. Paulo Marcos de Almeida, no portal Ponto Jur\u00eddico<\/p>\n

[14]<\/a>\u00a0Art. 585. S\u00e3o t\u00edtulos executivos extrajudiciais: (\u2026) II \u2013 a escritura p\u00fablica ou outro documento p\u00fablico assinado pelo devedor; o documento particular assinado pelo devedor e por duas testemunhas; o instrumento de transa\u00e7\u00e3o referendado pelo Minist\u00e9rio P\u00fablico, pela Defensoria P\u00fablica ou pelos advogados dos transatores.\u00a0[15]<\/a>\u201cLeil\u00e3o\u201d do im\u00f3vel e aquisi\u00e7\u00e3o do bem penhorado pelo exequente, impedindo a realiza\u00e7\u00e3o da hasta p\u00fablica.<\/p>\n

Sandra Regina Pires<\/strong><\/a><\/p>\n

Doutoranda em Ci\u00eancias Jur\u00eddicas e Sociais pela UMSA. P\u00f3s-Graduada &quot;lato sensu&quot; pela UNISUL (Universidade do Sul de Santa Catarina) em Direito Processual Civil, com \u00e1rea de conhecimento em Processo Civil com forma\u00e7\u00e3o para o Magist\u00e9rio Superior.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Por |\u00a0Sandra Regina Pires RESUMO O direito real de superf\u00edcie foi recepcionado no ordenamento brasileiro…<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"sfsi_plus_gutenberg_text_before_share":"","sfsi_plus_gutenberg_show_text_before_share":"","sfsi_plus_gutenberg_icon_type":"","sfsi_plus_gutenberg_icon_alignemt":"","sfsi_plus_gutenburg_max_per_row":"","_monsterinsights_skip_tracking":false,"_monsterinsights_sitenote_active":false,"_monsterinsights_sitenote_note":"","_monsterinsights_sitenote_category":0,"_uf_show_specific_survey":0,"_uf_disable_surveys":false,"footnotes":""},"categories":[4],"tags":[],"class_list":["post-1832","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-artigos"],"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/gerolimich.adv.br\/adv\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/1832","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/gerolimich.adv.br\/adv\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/gerolimich.adv.br\/adv\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/gerolimich.adv.br\/adv\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/gerolimich.adv.br\/adv\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=1832"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/gerolimich.adv.br\/adv\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/1832\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1833,"href":"https:\/\/gerolimich.adv.br\/adv\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/1832\/revisions\/1833"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/gerolimich.adv.br\/adv\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=1832"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/gerolimich.adv.br\/adv\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=1832"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/gerolimich.adv.br\/adv\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=1832"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}